EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

Europaudvalget 2015-16
EUU Alm.del EU-note E 46
Offentligt

Europaudvalget, Retsudvalget

EU-konsulenten

EU-note

Til:

Dato:

Udvalgets medlemmer og stedfortrædere

27. april 2016

EU-note om sommerhusprotokollen

Den danske regel om erhvervelse af sommerhuse i Danmark blev til i

forbindelse med vedtagelse af en lov om erhvervelse af ejendomme,

herunder fritidsejendomme (herefter sommerhuse) i 1959. Loven præ-

ciserer bl.a. at man skal have haft fast bopæl i Danmark i mere end 5

år for at kunne erhverve en ejendom, herunder et sommerhus, i Dan-

mark. Da Danmark efterfølgende tiltrådte EF, fastholdt Danmark loven.

I 1992 ved vedtagelse af Maastrichttraktaten fik Danmark indskrevet

en protokol i traktaten, der sikrer, at Danmark også fremover kan fast-

holde denne særregel for sommerhuse. Nu er der stillet forslag om et

beslutningsforslag, der ønsker at ophæve protokollen, og dermed give

fri adgang til køb af danske sommerhuse af borgere fra andre lande.

Hvad er op og ned i loven, hvad skal der til for at ændre protokollen og

hvilken betydning kan det potentielt have for det danske sommerhus-

marked? Det ser denne note nærmere på.

Historien bag sommerhusprotokollen

Da Danmark i 1972 havde folkeafstemning om tiltrædelse af EF-samarbejdet,

var et af de emner, som var til diskussion, risikoen for, at vi ved at tiltræde EF

ville opleve, at udenlandske investorer ville opkøbe danske sommerhuse.

Bekymringen gik overvejende på, at priserne på sommerhusene ville stige på

grund af øget efterspørgsel fra udenlandske investorer, og at danskerne sim-

pelthen ikke ville kunne betale de samme priser, som potentielle udenlandske

købere ville være villige til at betale. Endelig frygtede nogle, at sommerhus-

1/7

EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

områderne ville komme til at ligge øde hen, fordi udenlandske ejere ville være

mindre til stede i sommerhusene end danske ejere.

Loven

om erhvervelse af fast ejendom i Danmark, som bl.a. omfatter erhver-

velse af sommerhuse, blev vedtaget i 1959 og altså lang tid før afstemningen

om danske EF-medlemsskab. Loven betyder bl.a., at personer uden fast bo-

pæl i Danmark, ikke kan købe sommerhus i Danmark, med mindre de har

eller tidligere har haft fast bopæl i Danmark i mere end 5 år. Reglen præcise-

rer, at arbejdstagere, selvstændige erhvervsdrivende og visse selskaber med

fast hjemsted i Danmark kan erhverve fast ejendom i Danmark, herunder

sommerhuse. Endelig muliggør loven, at Justitsministeriet kan give dispensa-

tion fra reglen, hvis Justitsministeriet vurderer, at køberen kan påvise en sær-

lig tilknytning til Danmark

Loven gælder uhindret frem til 1988, hvor der med fællesakten åbnedes op for

det indre marked. Med det indre marked gennemførtes en harmonisering af

bl.a. kapitalmarkederne, idet kapitalliberaliseringsdirektivet

for alvor sikrer fri

bevægelighed for kapital og investeringer i hele EU. I forhandlingerne sikrer

Danmark en reference i direktivet til, at direktivet ikke må forhindre oprethol-

delse af eksisterende national lovgivning vedrørende erhvervelse af sommer-

huse, med mindre et flertal i Rådet beslutter noget andet.

Den usikkerhed, der derfor fortsat eksisterer, gør, at danske forhandlere i

forbindelse med vedtagelse af Maastrichttraktaten i 1992 får traktatfæstet

Danmarks ret til at opretholde gældende lov, bedre kendt som den danske

sommerhusregel

. Det sker i en særlig protokol

til traktaten, som kun kan

ændres ved en fremtidig traktatændring, som også Danmark skal godkende.

Netop det forhold, at reglerne for erhvervelse af sommerhus var vedtaget

inden dansk tiltrædelse til det daværende EF, har uden tvivl haft afgørende

betydning for, at Danmark fik forhandlet en protokol i traktaten på plads.

Reglen er blevet kaldt ”det femte forbehold” og ”en asocial beskyttelsesforan-

staltning”, men

af andre blot blevet betragtet som en mulighed for at rekreati-

ve områder kan forblive på danske hænder og dermed sikre den nødvendige

naturbeskyttelse. Også andre lande har fået særaftaler ved tiltrædelse vedrø-

rende køb af sommerhuse, men ingen af dem er af varig karakter.

Loven i sin seneste udgave kan læses

her

Svar

fra Justitsministerens angående kriterier for vurdering af tilknytning til Danmark

Læs direktivets fulde tekst

her

Traktaten om Den Europæiske Union, Poul Skytte Christoffersen, s. 60-70

Læs protokol teksten

her

2/7

EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

Andre landes særregler vedrørende ejendomshandler

Ved tiltrædelsesforhandlingerne for Grækenland der afsluttedes i 1981, an-

søgte landet om en generel undtagelse fra reglerne om kapitalens frie bevæ-

gelighed for Athosbjerget, der er et område i Grækenland med en særlig sta-

tus, der bl.a. forbyder kvinder adgang til klosteret og dets omgivende jorde.

Grækenland fik afslag, men fik til gengæld en mere generel erklæring vedta-

get, der giver Athosbjerget særstatus som religiøst område, og det er dermed

helt undtaget fra fællesskabslovgivningen.

Ved tiltrædelsesforhandlingerne for Sverige, Finland og Østrig, der afsluttedes

i 1995, søgte disse lande om en særordning på linje med Danmark med ret til

at opretholde nationalt gældende regler om køb af sommerhuse. Dette blev

accepteret

fra EU’s side, men med udløb efter 5 år.

Med udvidelsen med de øst- og centraleuropæiske lande, der afsluttedes i

2004, blev der også søgt om dispensation på linje med Danmark vedrørende

køb af sommerhus for perioder mellem 5 og 10 år for Cypern, Tjekkiet, Un-

garn, Polen og Malta. For de første 4 lande bevilligedes en overgangsperiode

på 5 år.

For Malta gjaldt særlige forhold, da landet betragtes som meget lille, og hand-

len med sommerhuse allerede er strengt reguleret med bl.a. prisloft for som-

merhuse. Malta søgte om og fik som det eneste andet land foruden Danmark

lov til at opretholde særregler for køb af sommerhuse for udlændinge, dog

med den undtagelse, at EU-borgere, der har boet 5 år på Malta, opnår ret-

tigheder på lige fod med maltesere.

Udenlandske købere i Danmark

Justitsministeriet har udarbejdet en oversigt over udlændinges sommerhus-

køb i Danmark fra 2002-2013

. Oversigten viser, at antallet af dispensationer

fra reglen er støt stigende, (75 (20 afslag) i 2002

–

245 (112 afslag) i 2013)

om end udenlandske købere fortsat udgør en brøkdel af det samlede antal

sommerhuskøbere i Danmark. Det samlede antal sommerhushandler i Dan-

mark, som fremgår af statistik fra Realkreditforeningen

, ser ud til at være

stabil (ca. 3.500 i 2002

–

3.800 i 2013) om end svagt faldende i årene efter

finanskrisen frem til 2013. Det ser således ud til, at stigningen i udenlandske

købere sker uafhængig af stigning og fald i den samlede sommerhushandler i

Danmark.

Se Justitsministeriets statistik over udenlandske købere

her.

Statistik fra Realkreditforeningen

her

3/7

EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

Danskere der køber i udlandet

Der findes ikke samlet statistik over danske borgeres sommerhuskøb i udlan-

det. Det skyldes meget forskellig metodik i national registrering af bolighand-

ler, men også, at der i Danmark ikke finder en registrering sted af danskere,

der køber ejendomme i udlandet. Skøn fra SKAT svinger mellem 40.000 og

50.000 ejendomme ejet af danskere i udlandet, af hvilke ca. 8.000 er registre-

ret hos SKAT, men der er ingen officiel statistik, og skatteydere skal selv op-

gøre ejerforhold ved ejendom i udlandet.

Det svenske statistiske kontor, SCB, opgør danskere til at eje 11.541 som-

merhuse i Sverige

. Tilsammen udgør danskere, normænd og tyskere 88 pct.

af de udlændige, der ejer sommerhuse i Sverige.

Hos Notaire de France

i Frankrig, opgøres skandinaverne til samlet at udgø-

re ca. 5 pct. eller ca. 400 af de udenlandske købere, der årligt erhverver om-

kring 8000 sommerhusboliger i Frankrig. Hovedparten af udenlandske købere

i Frankrig udgøres af briter, italienere og belgiere.

I Spanien har notarkammeret Registrados de Espana

opgjort, at 12,9 pct. af

de ca. 350.000 spanske ejendomshandler i første trimester af 2015 angik

udenlandske købere. De danske købere udgør under 1 pct. eller ca. 3.500 af

de samlede købere af udenlandsk herkomst.

De tre valgte lande udgør en stor del af de lande, som danskerne køber

sommerhuse i, men også Grækenland, Bulgarien og Tyrkiet er yndede lande

for danske sommerhuskøbere.

Tidligere forslag om ændring af loven om erhvervelse af sommerhuse i

Danmark.

I november 2004 udarbejdede Kammeradvokaten på foranledning af Miljømi-

nisteren en rapport

, der skulle vurdere muligheden for at ændre planloven

vedrørende ejertidskrav. Ejertidskravet er det krav, som betyder, at man kun

må bruge sit sommerhus som helårsbolig, hvis man har ejet huset i 8 år. Et

beslutningsforslag foreslog at sænke dette krav for at skabe adgang for især

pensionister til at bruge deres sommerhus som helårsbolig allerede efter 3 år.

Kammeradvokaten gennemgår her de andre landes særregler, EU-

Domstolens praksis i flere forskellige sager om dispensation og undtagelse fra

EU-reglerne og endelig mulige konsekvenser for ændring af dele af lov om

Se statistikken

her

Fransk statistik over udenlandske sommerhuskøbere findes

her

Se figur 1 til sidst i noten

Se rapporten i resumé

her

4/7

EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

anvendelse af ejendomme for Danmarks mulighed for at opretholde sommer-

husprotokollen. Kammeradvokaten anbefaler entydigt, at regeringen ikke

ændrer på reglerne for erhvervelse af ejendomme eller på ejertidskravet i

planloven, da det efter Kammeradvokatens vurdering vil bringe argumentatio-

nen for dansk fastholdelse af sommerhusprotokollen i fare. Da sommerhus-

protokollen bygger på, at Danmark allerede havde fastlagte regler for erhver-

velse af sommerhuse i Danmark inden EU-tiltrædelsen, vurderer kammerad-

vokaten, at en ændring af præmissen for den argumentation forsvinder, hvis

planloven som en del af det samlede værn mod erhvervelse af sommerhuse i

Danmark ændres.

B71 2015-2016 om ophævelse af sommerhusreglen

I debat om B71

om ændring eller ophævelse af sommerhusprotokollen har

modstandere og tilhængere fremhævet synspunkter opsummeret her:

Imod ophævelse af sommerhusreglen taler, at:



sommerhusprotokollen beskytter potentielle danske købere mod et

overophedet marked med opskruede priser

udenlandske

investorer vil potentielt øge risikoen for ”døde” perioder i

sommerhusområder til skade for et i forvejen stille miljø

udenlandske sommerhusejere vil være mindre tilbøjelige til at udleje

sommerhuse, da det danske udlejningsmarked er besværligt og, at

sommerhusprotokollen beskytter følsomme danske naturområder

For ophævelse af sommerhusreglen taler, at:



sommerhussalget stagnerer i perioder, og har en generel negativ ef-

fekt på markedet for sommerhuse

ser er ingen grund til særbehandling af Danmark på det ellers frie

sommerhusmarked i EU, da danskere også flittigt køber sommerhuse

i udlandet

sommerhusområderne har brug for investeringer og aktivitet

–

også

udlændinge vil fremleje sommerhuse i de perioder, de ikke selv bru-

ger dem og, at

udenlandske sommerhusejere vil hverken slide mere eller mindre på

naturen i sommerhusområderne



Se den fulde debat

her

5/7

EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

Opsummering

En af de overvejende præmisser for, at Danmark fik lov til at opretholde den

danske særregel også efter Maastrichttraktaten, er at reglen var en del af en

lov vedtaget før dansk tiltrædelse til EU. Kun få andre lande har fået lignende

dispensation fra EU-reglerne, men kun tidsbegrænset og defineret med speci-

fikke kriterier.

Intet i protokollen er ændret, og Danmark kan selv vælge, om sommerhusreg-

len skal ophæves.

Det overvejende argument for sommerhusprotokollen er i dag som i 1972, at

en åbning af markedet for udenlandske købere potentielt kan presse priserne

i vejret, og gøre det sværere for danskere at få råd til at købe danske som-

merhuse.

Det overvejende argument for ophævelse af sommerhusprotokollen er, at den

diskriminerer andre EU-borgeres ret til at køb sommerhuse i Danmark, samti-

dig med at danskere gør brug af den samme ret til at købe sommerhuse i

andre EU-lande.

Statistik viser at Justitsministeriet i stigende grad giver dispensation fra som-

merhusreglen til udenlandske købere på grundlag af en vurdering af tilknyt-

ning til Danmark. Samtidig viser udenlandsk statistik, at danskere køber

sommerhuse i andre EU-lande især i Sverige, Frankrig Spanien, men også i

Grækenland, Bulgarien og Tyrkiet.

Christine Sidenius

(3356)

Figur 1: Oversigt over udenlandske købere i Spanien i procentvis fordeling

Købers nationalitet

Pct. af udenlandske købere

Storbritannien

18,58

Frankrig

9,51

Tyskland

7,28

Belgien

6,75

Sverige

5,72

Rusland

5,53

Italien

5,12

Kina

4,07

Norge

3,45

Rumænien

3,22

6/7

EU-note - 2015-16 - E 46: EU-note om sommerhusreglen

Marokko

2,53

Nederlandene

2,25

Ukraine

1,76

Schweiz

1,41

Irland

1,22

Finland

1,10

Polen

1,06

Danmark

0,99

Øvrige lande

16,81

Kilde: Det Spanske Notarkammers hjemmeside

7/7