Side 1 Skatteministeriet J.nr. 2005-170-0617   Den Til Folketingets Skatteudvalg L B  43-  Forslag  til  folketingsbeslutning  om  indførelse  af  avanceskat  på andelsboliger, der sælges i spekulationsøjemed. Hermed fremsendes i 5 eksemplarer svar på spørgsmål nr.    1-5 af 21. april 2005. Kristian Jensen /  Lise Bo Nielsen

Side 2 Spørgsmål     1:       Ministeren     bedes     oversende     de     tal     for     likvidationer     af andelsboligforeninger i de seneste fire år, som blev nævnt ved førstebehandlinge n. Svar: Som jeg nævnte under 1. behandlingen af beslutningsforslaget, har embedsmænd fra Skatteministeriet, Socialministeriet og Økonomi  - og Erhvervsministeriet arbejdet med  at  analysere  de  problemstillinger  som  salg  af  ejendomme  tilhørende  private andelsboligforeninger rejser. Arbejdet er nu færdigt. Derfor vedlægger jeg notatet ” Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkal  dte Århusm  odel)”. Ved  førstebehandlingen  af  B  43  omtalte  jeg  endvidere  omfanget  af  de  samlede opløsninger a f andelsboligforeninger, den årlige tilgang og afgang af andelsboligforeninger og antallet af gennemførte likvidationer af andelsboligforeninger i Københavnsområdet. Tallene  vedrørte  en  foreløbig  opgørelse  fra  februar  måned  og  medtog  ikke  2005. Talmaterialet er i den endelige analyse opdateret til medio april 2005 og viser følgende: Samlede opløsninger af andelsboligforeninger fordelt på salgsår: Salgsår Ejendomme Boliger 2000 10 78 2001 13 93 2002 19 138 2003 16 224 2004 42 346 2005(medio april) 9 92 I alt 2000-2005 109 971 Den årlige tilgang og afgang af andelsboligforeninger. Analysen viser, at der for tiden årligt sker en tilgang af andelsboliger på ca. 6.000 boliger  fordelt  med ca. 3.000 på traditionelle andelsboliger og ca. 3.000 nyopfø  rte andelsboliger.  I  perioden  2000  –   2005(medio  april  måned)  er  der  likvideret  109 ejendomme med 971 boliger. Antal gennemførte likvidationer af andelsboligforeninger i Københavnsområdet:

Side 3 Analysen viser, at af de 109 ejendomme, som er solgt i perioden 2000-2005 (medio april), lå de 13 ejendomme i København. De 13 ejendomme rummede 148 boliger. Af disse ejendomme er de 3 ejendomme solgt til kommunen. Jeg kan i øvrigt oplyse, at økonomi  - og erhvervsministeren den 1. juni 2005 har fremsat lovforslag om ænd  ring af andelsboligloven. Formålet med lovforslaget er at mindske muligheden   for,   at   andelsboligforeninger   i   spekulationsøjemed   opløser   deres andelsboligforening og sælger deres ejendom til en ny andelsboligfo  rening. Lovændringen vil medføre, at en ejendo   m, som sælges af en andelsboligforening, ikke kan  erhverves  af  en  privat  andelsboligforening  inden  for  en  periode  på  5  år  efter foreningens salg af ejendommen. Derved sikres det, at andelsboligerne fortsat er koblet til markedet for private udlejningsboliger, og at forholdsvis prisbillige andelsboliger ikke overgår til at være dyre andelsb   oliger. Spørgsmål 2:   Ministeren bedes udarbejde en oversigt baseret på tallene fra de seneste fire år, således at der opgives følgende for hver enkelt andelsboligforening   : boligernes opførelsestidspunkt, geografisk placering, andelsboligforeningens oprettelsestidspunkt, offentlig ejendomsvurdering på salgstidspunktet, salgspris, husleje før og efter salg, fortjeneste ved salg for hver enkelt bolig og antal beboere pr. andelsboligforening. Svar: Jeg vedlægger en oversigt over ejendomme solgt af private andelsboligforeninger i perioden 2000 –  2005. I  oversigten  er  for  hver  enkelt  ejendom  solgt  af  en  andelsboligforening  anført kommune,  antal  boliger,  opførelsesår,  stiftelses  år,  salgsår,  salgssum,  vurderingsår, benyttelseskode og ejendomsværdi. Der foreligger ingen oplysninger om huslejen før og efter salg og om den opnåede fortjeneste ved salget. Antallet af beboere i de enkelte ejendomme kendes heller ikke. I stedet er anført antallet af boliger i ejendommen. Spørgsmål     3: Ministeren     bedes     dokumentere,     hvorfor     han     ikke     mener problemstillingen  er  relevant  for  København,  når  problemet  er  udbredt  i  Århus? Hvorledes   er   det,   at   boligsituationen   i   København   adskiller   sig   væsentl   igt   fra boligsituationen i Århus? Svar:  Analysearbejdet  vedrørende  Århusmodellen  er  nu  færdigt  jf.  besvarelsen  af spørgsmål nr. 1. I notatet konkluderes det bl.a., at de salg af andelsboligforeningsejendomme, der har fundet sted, har været i mindre foren  inger

Side 4 (med under 10 boliger). Det hænger sammen med, at det i små foreninger alt andet l   ige har vist sig at være lettere at opnå det nødvendige flertal blandt andelshaverne for en beslutning om salg af foreningens ejendom. Det er på den baggrund vurderinge n, at potentialet  for  fremtidige  salg  af  andelsboligforeningsejendomme  ligger  i  de  små foreninger. Århus har modsat Købe   nhavn forholdsvis mange foreninger med under 10 boliger.   Således   har   67   pct.   af   foreningerne   svarende   til   knap   40   pct.   af andelsboligmassen i Århus under 10 boliger, mens det tilsvarende tal i København er 10 pct. svarende til under 2 pct. af andelsboligmassen. Det tyder på, at potentialet for en udbredelse af salgene i København må anses for at være af begrænset størrelse. Jeg henviser i øvrigt til min besvarelse af spørgsmål nr. 1 Spørgsmål 4:   Hvornår forventer ministeren det tværministerielle udvalgsarbejde, som ministeren  har  nedsat  for  at  belyse  problemstillingen  vedrørende  likvidation  af andelsboligforeninger, afsluttet? Svar: Jeg skal henvise til min besvarelse af spørgsmål 1. Spørgsmål 5:   Under førstebehandlingen rejste ministeren tvivl omkring muligheden for at værdiansætte hver enkelt lejlighed i forbindelse med beregning af avancen ved et eventuelt salg, og anslog at det ville være nødvendigt at oprette en administrativ instans til  at  kontrollere,  at  forbedringer  er  gennemført  og  er  værdiansat  korrekt.  Skyldes ministerens tvivl, at ministeren ikke har tiltro til de vurderinger af forbedringer m.v., som valuarer i dag foretager i forbindelse med almindeligt salg af andelsboliger? Svar: Ved overdragelse af en andelsbolig må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og den vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge. Andelsværdien fastsættes én gang om året. Ved   opgørelsen   af   den   enkelte   andelshavers   andel   i   foreningens   formue  tages udgangspunkt i en opgørelse af foreningens (netto)formue. Nettoformuen fremkommer ved at opgøre på den ene side værdien af foreningens ej endom og på den anden side en opgørelse  af  foreningens  passiver.  Der  er  i  andelsboligloven  næ   rmere  regler  om, hvorledes værdien af foreningens ejendom fastsættes. Den kan ansættes til en af fire mulige   værdier,   herunder   den   kontante   handelsværdi   som   udlejn ingsejendom. Vurderingen   af   handelsværdien   som   udlejning  sejendom   foretages   af   en  valuar. Forbedringer  udført  på  ejendommen,  f.eks.  et  nyt  tag,  indgår  i  vurderi   ngen,  hvis forbedringerne er betalt af andelsboligforeningen.

Side 5 Til andelsværdien kan som ovenfor   nævnt lægges værdien af individuelle forbedringer i lejligheden.  Det  er  anskaffelsesprisen  for  forbedringen,  der  kan  lægges  til  den  for andelen beregnede pris (andelsværdien). Fra anskaffelsesprisen skal trækkes et beløb for alder og slitage, hvilket betyder, at der skal ske en nedskrivning af forbedringens værdi. Disse  individuelle  forbedringer  tages  imidlertid  ikke  i  betragtning  ved  valuarens vurdering  af  ejendommen,  medmindre  andelsboligforeningen  har  betalt  for  dem. Individuelle     forbedringer     betalt     af     andelshaveren     indgår     således     ikke     i valuarvurderingen. Værdien af individuelle forbedringer opgøres normalt kun i forbindelse med et salg af andelen. I praksis opgøres værdien af individuelle forbe   dringer ved, at den fraflyttende andelshaver udarbejder en opgørelse over værdien af forbedringer. Bestyrelsen skal efterfølgende godkende værd   ien af forbedringerne. På  den  baggrund  kan  konkluderes,  at  valuarerne  ikke  medregner  andelshavernes individuelle    forbedringer    i    de    enkelte    andelsboliger    i    deres    vurderinger    af andelsboligforeningsejendomme. Min tvivl om muligheden for at værdiansætte hver enkelt lejlighed med henblik på en avanceopgørelse  som  foreslået  i  B  43  skyldes  således  ikke  manglende  tiltro  til valuarernes vurdering, men den omstændighed, at en val  uarvurdering ikke omfatter andelshavernes individuelle forbedringer som nyt køkken eller bad.