Til lovforslag nr. L 173 Folketinget 2004 - 05 (2. samling) Betænkning afgivet af Boligudvalget den   10. juni 2005 Betænkning over Forslag til lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Salg af private andelsboligforeningsejendomme) [af økonomi - og erhvervsministeren (Bendt Bendtsen)] 1. Ændringsforslag Der  er  stillet  7  ændringsforslag  til  lovforslaget.     Økonomi  -  og  erhvervsministeren  har  stillet ændringsforslag     nr.   1,   6   og   7.   Socialdemokratiets,   Socialistisk   Folkepartis   og   Enhedslistens medlemmer af udvalget har stillet ændringsforsl  ag nr. 2-5. 2. Udvalgsarbejdet Lovforslaget blev fremsat den 1. juni 2005 og var til 1. behandling den 3. juni 2005. Lovforslaget blev efter 1. behandling henvist til behandling i Boligudvalget. Møder Udvalget har behandlet lovforslaget i 3 møder. Dispensation fra bestemmelsen i § 13, stk. 1, i Forretningsorden for Folketinget Udvalget indstiller, at der dispenseres fra bestemmelsen i § 13, stk. 1, således  at lovforslaget kan komme til 3. behandling tidligere end 30 dage efter lovforslagets fremsættelse. Hø ring Et   udkast   til   lovforslaget   har   inden   fremsættelsen   været   sendt   i   høring,   og økonomi -   og erhvervsministeren sendte den 1. juni 2005  dette udkast til udvalget, jf. alm. del –   bilag 36. Den 2. juni 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren de indkomne høringssvar samt et notat herom til udvalget. Den 6. og 7. juni 2005 sendte økonomi - og erhvervsministeren supplerende høringssvar til udvalget. Skriftlige henvendelser Udvalget  har  i  forbindelse  med  udvalgsarbejdet  modtaget  1  skriftlig   henvendelse  fra  Jakob Nielsen, København. Økonomi  - og erhvervsministeren har over for udvalget kommenteret henvendelsen.

2 Spørgsmål Udvalget har stillet 44 spørgsmål til økonomi - og erhvervsministeren til skriftlig besvarelse, som denne har besvaret. Nogle af udvalgets spørgsm ål og ministerens svar herpå er optrykt som bilag 2 til betænkningen. Herudover har udvalget efter afgivelse af betænkning stillet 6 spørgsmål, som forventes besvaret inden lovforslagets 2. behandling. Samråd Udvalget   har   stillet   et   samrådsspørgsmål   til   øk onomi-   og   erhvervsministeren   til   mundtlig besvarelse.  Ministeren  har  besvaret  spørgsmålet  i  et  samråd  med  udvalget  den  9.  juni  2005. Ministeren har efterfølgende sendt udvalget det talepapir, der lå til grund for ministerens besvarelse af spørgsmålet. 3. Indstillinger og politiske bemærkninger Et flertal i udvalget (V, DF, KF og RV) indstiller lovforslaget til vedtagelse med de af økonomi - og erhvervsministeren under nr. 1, 6 og 7 stillede ændringsforslag. Dansk Folkepartis medlemmer af udvalget er  glade for andelsboliger, da  denne form for boliger gør det muligt for folk med jævne indkomster at erhverve sig en bolig til en rimelig pris. Derfor har vi  også  fulgt  den  stigende  tendens  til,  at  andelsboligforeninger  likvideres   og  ejendomme  sælges  , med stor interesse, da den tendens jo vil medføre færre eller betydelig dyrere andelsboliger, hvilket igen vil medføre, at folk med jævne indkomster ikke længere k an erhverve denne boligform til en rimelig    pris.    Muligheden    for    denne    fremgangsmåde    skyldes ,    at    ved    salg    af en    hel andelsboligforeningsejendom   gælder   andelsboliglovens   maksimalprisregler   ikke.   Lovforslaget bevirker, at en andelsboligforening ikke gyldigt kan indgå aftale om erhvervelse af en ejendom, der inden  for  de  seneste  5  år  har  været  ejet  af  en  andelsboli   gforening,  et  boligaktieselskab  eller  et boliganpartsselskab. Endvidere  gælder reglerne for tilbudspligt i lov om leje ikke  for  ejendomme, der inden for de seneste 5 år har været ejet af en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab. Det vil endvidere blive muligt, at straffe den der overdrager en ejendom til en andelsboligforening,  et  boligaktieselskab  eller  et  boliganpartsselskab  i  strid  med  de  før  nævnte regler  med  bøde  eller  fængsel  i  indtil  4  måneder.  Det  samme  gælder  for  te gningsberettigede  der foretager  en  sådan  handling  på  vegne  af  en  juridisk  person.  Lovforslaget  er  alene  rettet  mod  den spekulation, som udøves i de eksisterende andelsboligforeninger, når de enten direkte eller indirekte videresælger  ejendommen  til  en  ande  n  andelsboligforening,  der  eventuelt  kan  bestå  af  de  samme medlemmer. I  den  første variant , ifølge bemærkningerne til lovforslaget   , opløses andelsboligforeningen  også, og ejendommen sælges til   en investor, der renoverer boligerne og herefter driver ejendommen som privat  udlejningsejendom.  Derved  flyttes  de  renoverede  boliger  ud  af  det  omkostningsbaserede huslejeprincip  og  over  i  det  markedslejebaserede  huslejeprincip.  Dette  vil  fortsat  være  muligt. Lovforslaget vil forbedre mulighederne for at bevare vore andelsboliger, som vi kender dem i dag. Det Radikale Venstres medlem af udvalget er enig i hensigten i lovforslaget, nemlig at stoppe det spekulative salg af andelsboliger. Det har aldrig været hensigten med andelsboligerne, at de skulle kunne  sælges  med    en  klækkelig  gevinst  for  blot  at  genopstå  i  en  dyrere  udgave,  uden  at  der nødvendigvis undervejs er sket forbedringer af ejendommen. Det Radikale Venstres udgangspunkt er at bevare andelsboligen som denne særlige   boligform, der drives af beboerne i  forening. Vi mener også, at  andelsboligforeninger fortsat skal have mulighed for at kunne opløse sig selv og sælge sig til en privat investor   . Der kan være fornuftige grunde til, at

3 en andelsboligforening vælger at likvidere sig selv,   f.eks. hvis andelsboligforeningen ikke har råd til at vedligeholde ejendommen, eller fordi der ikke er nogen andelshavere, som vil være i bestyrelsen. Lovforslaget   forhindrer   ikke   andelsboligforeninger   i   at   opløse/likvidere   sig   selv   og   sælge ejendommene  videre  til  en  privat  udlejer.  Der  er  dog  fremsat  ændringsforslag,  der  indfører  et maksimalprissystem, også nå  r hele andelsejendomme sælges,   efter samme princip, som gælder, når den enkelte andelshaver sælger sin andel. Det Radikale Venstre kan ikke støtte ændringsforslaget, der  reelt  betyder,  at  en  ejendom  vil  kunne  erhverves  under  markedsværdien    –  med  alt,  hvad  det lægger op ti  l af spekulation og penge under bordet. Det er helt afgørende for Det Radikale Venstre at følge tæt op på effekten af loven – for at se om den  virker  efter  hensigten.  Desuden  vil  vi  nøje  følge  udviklingen  på  andelsboligmarkedet  med henblik på at sikre et passende udbud af andelsboliger på markedet. Det Radikale Venstre ønsker at forpligte  ministeren  til  at  følge  op  på  loven  senest  et  år  efter  lovforslagets  vedta   gelse  med  en orientering af Folketinget om status for loven og andelsboligmarkedet. Et  mindretal  i  udvalget  (S,  SF  og  EL)  indstiller  lovforslaget  til  vedtagelse  med  de  stillede ændringsforslag. Socialdemokraternes,    Socialistisk    Folkepartis    og    Enhedslistens    medlemmer    af    udvalget bemærker,  at  efter  at  have  fulgt  med  i  den  stigende  spekulation,  der  desværre  foregår  inden  for andelsboligområdet,  er  det  positivt,  at  regeringen  med  dette  lovforslag  nu  søger  at  reducere  de muligheder, der findes for spekulation på  området. Desværre   løser   lovforslaget   ikke   alle   de   problemer,   der   eksisterer   omkring   spekulation   på andelsboligområdet. Mindretallet   har   noteret   sig   ministeriets   præcisering   af   lovforslagets   indvirkning   (svaret   på spørgsmål 40), men mener at der med L 173    alene gribes ind over  for følgende to muligheder for salg af andelsboligforeningsejendomme i spekulationsøjemed: For  det  første   den  mulighed,  hvor  foreningen  opløses,  beboerne  fraflytter  helt  eller  delvist ejendommen   og   ejendommen   sæ  lges   til   en   investor,   der   videresælger   eje  ndommen   til   en   ny andelsboligforening. Købsprisen for de nye andelsbol iger er markedsprisen, som herefter fremover kan   lægges   til   grund     ved   videresalg   af   andelene,   jf.   at   andele   i   en   andelsboligforening   kan prisfastsættes efter ejendomme  ns anskaffelsessum. For det andet den mulighed, hvor ejendommen sælges enten direkte e  ller gennem en stråmand til de samme andelshavere, som derefter danner en ny andelsboligforening. »Anskaffelsessummen« for ejendommen   lægges   fremover   til   grund   ved   overd  ragelser   af   andele.   Dette   indebærer,   at andelshaverne    ved    videresalg    af    andelene    kan    oppebære    en    langt    højere    pris    end    før »overdragelsen« af ejendommen. Imidlertid gribes der med lovforslaget ikke ind over for den mulighed, at en andelsboligforening oplø ses (likvideres), hvorefter den sælges til en privat udlejer. Dette kan få negative konsekvenser i form af mere spekulation og højere huslejer  – jf. besvarelse   n af spørgsmål 41. På den baggrund har mindretallet stillet et ændringsforslag byggende på, at h ele andelsejendomme skal sælges efter det princip, der også gælder, når en enkelt andelsbolig sælges fra en andelshaver til en anden, nemlig reglerne om maksimalpris. Mindretallet har noteret sig Justitsministeriets umiddelbare afvisning af denne mulighed, idet det skulle  være  en  form  for  ekspropriation  og  dermed  i  strid  med  grundlovens  §  73.  Men  har  også noteret sig Justitsministeriets bemærkning i svaret på spørgsmål 31:

4 »Det  har  ikke  indenfor  de  tidsmæssige  rammer  for  besvarelsen  af  spørgsmålet  været  m uligt  at foretage en  vurdering af prismaksimeringsregler i lejelovgivningen og forholdet til grundlovens § 73 om beskyttelse af ejendomsretten.« Mindretallet  har  derfor  stillet  ændringsforslag,  hvorefter  der  gennemføres  en  maksimalpris  ved salg af ejendommen. Inuit    Ataqatigiit,    Siumut,    Tjóðveldisflokkurin    og    Fólkaflokkurin        var    på    tidspunktet    for betænkningens  afgivelse  ikke  repræsenteret  med  medlemmer  i  u dvalget  og  havde  dermed  ikke adgang til at komme med indstillinger eller politiske udtalelser i betænkni  ngen. En oversigt over Folketingets sammensætning er optrykt i betænkningen. 4. Ændringsforslag med bemærkninger Æ n d r i n g s f o r s l a g Til § 1 Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af  udvalget: 1) I det under nr. 1 foreslåede  § 2, stk. 2, indsættes efter   1. pkt.: »En nystiftet andelsboligforening kan dog erhverve beboelseslejligheder i en bygnings uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager, som er opdelt i ejerlejligheder i medfør af § 10, stk. 2, i lov om  ejerlejligheder.  To  eller  flere  andelsboligforeninger,  hvis  ejendomme  er  opført  kontinue rligt som   en   samlet   bebyggelse   eller   som   har   fælles   friarealer,   kan   uanset   fo  rbuddet   i   1.   pkt. sammenlægges.  « [Undtagelser fra erhvervelsesforbuddet] Af    et mindretal (S, SF og EL): 2) Efter nr. 3 indsættes   som nyt nummer: »01. Efter § 6 b indsættes: »§ 6 c. Ved overdragelsen af en ejendom, der tilhører en privat andelsb oligforening, må prisen ikke overstige, hvad værdien af ejendommen den   1. september 2005 kan ansættes til efter § 5, stk. 2. Hertil kan tillægges værdien af, hvad forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen, jf. § 5, stk. 3, samt værdien af forbedringer og inventar, der er særligt ti lpasset eller installeret i lejligheden, jf. § 5, stk. 11 og 12, kan ansættes til. Pr årligt pr. 1. januar, fø  rste gang i 2006, efter udviklingen i Danmarks Statistiks samlede forbrugerprisindeks i en 12 - måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrø «« [Fastsættelse af   et maksimum af den pris en andelsboligforening kan sælge ejendommen til] 3) Efter nr. 5 indsættes som nyt nummer: »02. I § 11 a indsættes efter »6 b«: », 6 c«.«

5 [Fastsættelse af   et maksimum af den pris et boligaktieselskab m.v. kan sæ    ge ejendommen til] 4) Nr. 7 affattes således: »7. I § 15 indsættes efter stk. 7 som nye stykker: »Stk. 8. Den, der overdrager en ejendom til en andelsboligforening, et boligaktieselskab eller et boliganpartsselskab i strid med reglerne i § 2, stk. 2, jf. § 9, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder. Tilsv arende gælder den, der som tegningsberettiget foretager en sådan handling på vegne af en juridisk person. Stk. 9. Den, der overdrager en ejendom i strid med reglerne i § 6 c, jf. § 11 a, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder. Tilsvarende gæ lder den, der som tegningsberettiget foretager en sådan handling på vegne af en juridisk person.  « Stk. 8 bliver herefter stk. 10.« [Straf for tilsidesættelse af reglerne om maksimalpris ved salg af foreni  ngens ejendom] 5) Efter nr. 7 indsættes som nyt nummer: »03. I § 16, stk. 3, indsættes efter   »§§ 5«: », 6 c«.« [Købers adgang til at forlange en ulovlig merpris for ejendommen tilb agebetalt] Af    økonomi - og erhvervsministeren, tiltrådt af  udvalget: Til § 2 6) I stk. 2 indsættes efter »aftaler  «: », der er indgået efter lovens ikraf ttræden,  «. [Præcisering af ikrafttrædelsestidspunkt] 7) I stk. 3 ændres »§ 2, stk. 2, 2. pkt.  « til: »§ 2, stk. 2, 4. pkt.«. [Konsekvensændring] B e m æ r k n i n g e r Til nr. 1 Med  det  foreslåede   nye  2.  pkt.  foreslås  det,  at  der  indføres  en  undtagelse  fra  det  foreslåede erhvervelsesforbud på 5 år. Ved lov nr. 488 af 9. juni 2004 om ændri  ng af lov om ejerlejligheder, lov om almene boliger samt støttede   private   andelsboliger   m.v.   og   forskellige   andre    love.   (Etablering   af   tagboliger   og omdannelse af ledige erhvervslokaler til boliger) vedrørende bl.a. etablering af tagboliger blev det muliggjort,  at  der  i  uudnyttede  tagetager  eller  på  en  eller  flere  nye  etager  kan  etableres  nye beboelseslejligheder, som kan opdeles i en eller flere selvstændige ejerlejligheder. Denne mulighed har eksisterende andelsboligforeninger også. Undtagelsen    er    tiltænkt    den    situation,    at    en    eksisterende    andelsboligforening    etablerer beboelseslejligheder   i   tagetagen,   som   opdeles   i   en   eller   flere   ejerlejligheder   i   medfør   af ejerlejlighedslovens  §  10,  stk.  2,  hvorefter  andelsboligforeningen  ønsker  at  sælge  tagetagen  til  en nystiftet andelsboligforening.

6 Erhvervelsesforbuddet i den i lovforslaget foreslåede § 2, stk. 2, i andelsboli gloven åbner ikke op for denne mulighed, hvilket vil betyde, at den eksisterende andelsboligforening ikke kan overdrage lejlighederne  i  tagetagen  til  en  ny  andelsboligforening,  men  kun  har  mulighed  for  at  overdrage taglejlighederne  til  en  investor  med  henblik  på  udlejning  eller  enkeltvis  som  ejerlejligheder.  For ikke at fratage foreningen denne mulighed, foreslås indført en undtagelse til erhvervelsesforbud  det, som  gør  det  muligt  for  en  nystiftet  andelsboligforening  at  erhverve  beboelseslejligheder,  der  er etableret i tagetagen i en ejendom ejet af en andelsboligforening og opdelt i ejerlejligheder i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 2. Det foreslås med det nye 3. pkt., at der indføres endnu en undtagelse fra erhvervelsesforbud  det i 1. pkt.,  som  medfører,  at  to  eller  flere  andelsboligforeninger  uanset  forbud det  i  1.  pkt.  godt  kan sammenlægges. Formålet   med   undtagelsen   er   at   give   mulighed   for,   at   der   kan   ske   sammenlægninger   af andelsboligforeninger, hvis ejendomme er opført kontinuerligt som en samlet  bebyggelse, eller hvis foreningerne   har   fælles   friarealer.   Det   kan   i   visse   tilfælde   være   hensigtsmæssigt   for   mindre foreninger at slå sig sammen af praktiske årsager. En  forudsætning  for,  at  sammenlægningen  kan  foretages,  er,  at  foreningernes  ejendomme  e r opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, eller at foreningerne har fælles friarealer. Der  skal  samtidig  være  tale  om  en  reel  sammenlægning  af  foreningerne,  således  at  samtlige tidligere andelshavere i de respektive foreninger bliver andelshavere i den sammenlagte forening. Til nr. 2 Formålet    med    lovforslaget    er    at    mindske    muligheden    for,    at    andelsboli gforeninger    i spekulationsøjemed   opløser   deres   andelsboligforening   og   sælger   deres   ejendom   til   en   ny andelsboligforening.  Med  lovforslaget  undgås  det,   at  de  enkelte  andelshavere  ved  salg  af  hele andelsboligforeningens  ejendom  til  en  ny  andelsboligforening  opnår  en  økonomisk  g  evinst  ved salget,  der  er  større  end  den  gevinst,  de  ville  have  opnået  ved  salg  af  de  enkelte  andele  efter andelsboliglovens maksimalprisregler. Med  den  nuværende  formulering  af  lovforslaget  vil  der  fortsat  være  m ulighed  for  at  sælge ejendommen til en køber, som driver ejendommen som privat u dlejningsejendom. For også at begrænse antallet af andelsboligforeninger, der sælger eje ndommen til en køber, som driver  ejendommen  som  udlejningsejendom,  foreslås  det,  at  der  in dsættes  en  ny  bestemmelse  i lovforslaget,  hvorefter  der  fastsættes  et  maksimum  for  den  pris  en  andelsboligfo  rening  kan  sælge ejendommen til. Det   foreslås,   at   prisen   på   en     andelsboligejendom   fastfryses   til   den   pris,   som   ejendommen maksimalt vil kunne overdrages til efter andelsboliglovens § 5, stk. 2. Der vil hertil kunne tillægges værdien  af  forbedringer  u  dført  på  ejendommen,  jf.  andelsboliglovens  §  5,  stk.  3,  og  værdien  a f forbedringer  og  inventar,  der  er  tilpasset  eller  installeret  i  lejlighederne,  jf.  andelsboliglovens  §  5, stk. 11 og 12. Begrundelsen for at fastsætte datoen til den 1. september 2005 er, at de ejendomme, der ikke i dag har fået foretaget en valuarvurderi ng, vil kunne nå dette inden den pågældende dato. Prisen på ejendommen efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, kan efterfø  lgende alene reguleres efter Danmarks Statistiks forbrugerprisindeks. Dette sker årligt pr. 1. j   nuar, første gang i 2006. Til nr. 3

7 Det  foreslås,  at  den  i  ændringsforslagets  §  6  c  foreslåede  bestemmelse,  hvorefter  der  sættes  et maksimum  for  den  pris,  som  en  andelsboligforening  højst  kan  sælge  ejendommen  til,  tillige  skal gælde ved overdragelse af en ejendom, der ejes af et boligaktieselsk  ab eller boliganpartsselskab. Til nr. 4 Det  foreslås,  at  overdragelser  i  strid  med  den  foreslåede  bestemmelse,  hvore  fter  der  sættes  et maksimum for den pris, en andelsboligforening må sælge ejendommen til, jf. ændringslovforslagets § 6 c, kan straffes med bøde eller fængsel in Den foreslåede straffebestemmelse svarer til den straffebeste mmelse, som er foreslået i forhold til overdragelse af en ejendom i strid med reglerne i lovforslagets § 1, nr. 1 (andelsboliglovens § 2, stk. 2), som indeholder et forbud mod, at en andelsboligforening erhverver en ejendom, der ejes af en andelsboligforening  m.v.  Efter  denne  bestemmelse  vil  den  sælger,  som  overdrager  ejendommen, kunne straffes efter bestemmelsen, og ikke den køber, der måtte erhverve ejendomm  en i strid med reglerne. Til nr. 5 Det  foreslås,  at  hvis  der  sker  en  overdragelse  i  strid  med  den  foreslå  ede  §  6  c,  så  kan  køberen kræve prisen nedsat og en eventuel overpris tilb  agebetalt. Bestemmelsen svarer til den gældende bestemmelse i andelsboligl  ovens § 16, stk. 3, hvorefter en køber af en andel i en andelsboligforening, som har betalt for meget for andelen, kan kræve prisen nedsat og en eventuel erlagt overpris tilbagebetalt. Bestemmelsen  har  til  formål  at  medvirke  til  at  sikre  overholdelsen  af  de n  foreslåede  §  6  c.  Den risiko,  der  med  den  foreslåede  bestemmelse  vil  b estå  for  andelsboligforeningen  for,  at  de  kan komme til at skulle tilbagebetale en del af salgssummen for ejendommen til køberen, vil formentlig afholde mange andelsboligforeninger fra at sælge eje  ndommen til en ulovlig overpris. Til nr. 6 Det foreslås med ændringsforslaget at præcisere ikrafttrædelsesb estemmelsen i lovforslagets § 2, stk. 2, hvoraf det fremgår, at den foresl å ede bestemmelse i andelsboliglovens § 2, stk. 2, jf. § 9, stk. 1, finder anvendelse på aftaler om erhvervelse af ejendomme, som efter lovens ikrafttræden er eller har været ejet af en andelsboligforening, et boliga  ktieselskab eller et boliganpartsselskab. Der    er    i    forbindelse    med    høringen    over     lovforslaget    rejst    spørgsmål    til,      om    hvilke omstændigheder, der konkret skal til, før en ejendom er blevet e   rhvervet af en investor. Det   er   hensigten,   at   det   foreslåede   erhvervelsesforbud   i   andelsboligl ovens   §   2,   stk.   2, (lovforslagets  §  1,  nr.  1)  skal  finde  anvendelse  fremover,  så ledes  at  ejendomme,  der  er  blevet overdraget   inden   lovens   ikrafttræden – uanset   overtagelsestidspunktet   –   ikke   omfattes   af erhvervelsesforbuddet.  Det  væsentlige  er,  om  der  er  indgået  en  bindende  aftale  inden  lovens ikrafttræden.   Det   præciseres   derfo r   med   ændringsforslaget,   at   erhverve  lsesforbuddet   finder anvendelse på aftaler, der er indgået efter lovens ikraf  ttræden. Det væsentlige er dermed, hvornår en bindende  aftale  er indgået og i kke, om overtagelsesdagen ligger før eller efter lovens ikrafttr æd  en.

8 Der  vil  som  udgangspunkt  være  indgået  en  bindende  aftale  om  overdr   agelse  af  ejendommen  på det tidspunkt, hvor der foreligger en underskrevet købsaftale , men det vil altid bero på en konkret aftaleretlig vurdering, hvor vilkår og betingelser for aftale n bedømmes konkret. Til nr. 7 Der er tale om en konsekvensændring som følge af ændringsforslag nr. 1.   Inge-Lene Ebdrup (V)   Michael Aastrup Jensen (V)   Kurt Kirkegaard Jensen (V) Marion Pedersen (V)   Søren  Pind (V)   Anita Knakkergaard (DF)   Henrik Brodersen (DF) Jakob Axel Nielsen (KF) nfmd.   Allan Niebuhr (KF)   RenéSkau Björnsson   (S)   Hüseyin   Arac (S) Jytte Andersen (S)   Lissa Mathiasen (S) fmd.   Rasmus Prehn (S)   Charlotte Fischer (RV) Holger K. Nielsen (SF)   Frank Aaen (EL) Inuit   Ataqatigiit,   Siumut,   Tjóðveldisflokkurin   og   Fólkaflokkurin   havde   ikke   medlemmer   i udvalget. Folketingets sammensætning Venstre, Danmarks Liberale Parti (V) 52 Enhedslisten (EL) 6 Socialdemokratiet (S) 47 Tjóðveldisflokkurin (TF) 1 Dansk Folkeparti (DF) 24 Inuit Ataqatigiit (IA) 1 Det Konservative Folkeparti (KF) 18 Siumut (SIU) 1 Det Radikale Venstre (RV) 17 Fólkaflokkurin (FF) 1 Socialistisk Folkeparti (SF) 11

9 Bilag 1 Oversigt over bilag vedrørende L 173 Bilagsnr. Titel 1 Notat om salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (Århus  -modellen), fra økonomi - og erhvervsministeren 2 Høringssvar og høringsnotat, fra økonomi   - og erhvervsministeren 3 Kopi af svar på spm. 1 -6 på B 43 fra Skatteudvalget 4 Tidsplan for udvalgets behandling af lovforslaget 5 Artikel fra Jyllandsposten af 3/6-05 om loft over andelspriser 6 Høringsnotat 7 Supplerende høringssvar 8 Supplerende høringssvar, fra økonomi  - og erhvervsministeren 9 Henvendelse af 7/6-05 fra Jakob Nielsen 10 1. udkast til betænkning 11 Ændringsforslag, fra økonomi    - og erhvervsministeren Oversigt over spørgsmål og svar vedrørende L 173 Spm.nr. Titel 1 Spørgsmålet er tilbagetaget 2 Spm. om konsekvenser for nuværende andelshavere ved, at maksimalpriserne gæ  lder ved et samlet salg af andelene, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 3 Spm. om, hvilke konsekvenser det får, såfremt maksimalpriserne på grundlag af en valuarvurdering reguleres efter forbrugerprisindekset for nuværende andel  shavere, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 4 Spm. om rettigheder for de andelshavere, som ikke vil sælge deres andel, hvis andelsboligforeningen opløses, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 5 Spm. om der kan fastsættes regler om, at der i vedtægterne indføres bestemmelser om enstemmighed ved beslutninger om at opløse andelsboligforeningen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 6 Spm. om ministeren vil yde teknisk bistand til æn  dringsforslag således, at maksimalpriser også er gældende ved salg efter andelsboligforeningen er opløst, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 7 Spm. om investor/developers muligheder for låneoptagning ved en

10 suspendering af tilbudspligten på 5 år forbedres for derigennem at kunne presse priserne op, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 8 Spm. om muligheden for at indarbejde en dispensationsbestemmelse, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 9 Spm. om skærpet tilsyn af huslejenævnet, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 10 Spm. om staten på anden måde   kan indkassere fortjenesten ved salg som svarer til fritagelsen for ejendomsbeskatning, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 11 Spm. om hvilkengennemsnitlig værdi fritagelsen for ejendomsskat på andelsboliger repræsenterer, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 12 Spm. om omgåelse af spærrereglen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 13 Spm. om ministeren finder det bedre, at andelsboliger overgår til privat investor til dyre lejeboliger end at prisbillige andelsboliger overgår til dyre andelsboliger, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 14 Spm. om udarbejdelse af notat med beskrivelse af det ekspropriative ved at ændre reguleringsmekanismen i prisudvikling for andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 15 Spm. om beregning over andelshavernes særlige gevinster ved salg til investor, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 16 Spm. om lovforslaget vil stoppe for salget af billige andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 17 Spm. om eksempler på videresalg af andelsbolig via stråmand for så at generhverve ejendommen på andelsbasis, til økonomi  - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 18 Spm. om form for spekulation når invester køber andelsboligforening og sælger   til nye lejere/beboere, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 19 Spm. om skøn af antal andelsboligforeninger købt af investor der vil blive renoveret efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 20 Spm. om antal udført e moderniseringer efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i solgte andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 21 Spm. om ministeren ser det som en fordel, at andelsboligforeningen gennemfører modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 forud for et salg, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

11 22 Spm. om prisudvikling gennem de seneste 10 år for private udlejningsboliger til ren privat beboelse, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 23 Spm. om, hvorfor der er forskel i valuarvurderingen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 24 Spm. om kommentar til henvendelse af 7/6-05 fra Jakob Nielsen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 25 Spm. om kommentar til udtalelse fra Dansk Ejendomsmæglerforening om, at fortsatte muligheder for at indhente skattefrie gevinster ved salg af ejendomme, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 26 Spm. om kommentar til Dansk Folkepartis udtalelse om, at lovforslaget vil åbne en ladeport for investorer og spekulanter, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 27 Spm. om udnyttelse af hul ved at andelshavere sælger til investorer, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 28 Spm. om andelshavere fraflytter deres andelsbolig ved salg af deres forening, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 29 Spm. om uddybelse af udsagn om, at ikke alle billige boliger forsvinder fra byens centrum og om fastsættelse af fremtidige huslejefastsættelse efter et salg af andelsboligforeningen, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 30 Spm. om salg af andelsboligforening til stråmand, hvis der ikke var kommet et indgreb, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 31 Spm. om historiske eksempler på indførelse af maksimalprisbestemmelser og hvorfor disse ikke er i strid med grundloven, til økonom i- og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 32 Spm. om ministeren er enig i, at nuværende lovgivning på andelsboligområdet medfører en reduktion af prisen ved salg og hvorfor dette ikke er grundlovsstridigt, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 33 Spm. om ræ  sonnementet i svar på spørgsmål 14 kan overføres til den almene sektor, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 34 Spm. om det i forlængelse af svaret på spørgsmål 14 vil være grundlovsstridigt at forbyde almene boligafdelinger at likvidere sig selv, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 35 Spm. om svaret på spørgsmål 14 betyder, at ethvert indgreb på boligmarkedet der påstås at have prisreducerende virkning hævdes at være   grundlovsstridigt, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

12 36 Spm. om uddybelse af svaret på spørgsmål 14, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 37 Spm. om hensigten med lovforslaget udelukkende er at forhindre andelshavere i at sælge og genkøbe deres andelslejlighed, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 38 Spm. om indførelse af maksimalpriser under forudsætning af, at der findes en model som ikke er grundlovsstridig, til økonomi    og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 39 Spm. om det spekulative i, at en lejer i 5-års perioden får mulighed for at generhverve sin lejlighed via tilbudspligten, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 40 Spm. om ministeren vil bekræfte, at der også fremover vil være mulighed for investor, at spekulere i opkøb af andelsboliger, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 41 Spm. om man kan aftale sig ud af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til økonomi - o g erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 42 Spm. om statistikker over, hvor mange ejendomme der er blevet videresolgt til nye andelsboliger, til økonomi    og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 43 Spm. om hvorledes lovforslaget vil lukke hullet fremover, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 44 Spm. om hvordan ministeren vil følge udvikling på området fremover, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 45 Spm. om oversendelse af talepapir fra samrådet den 9/6 -05 om samrådsspørgsmål A, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 46 Spm. om kommentar til artiklen "Priser på private udlejningsboliger" af 9/6-05 fra Ritzaus Bureau, og ministerens svar herpå 47 Spm. om anmodning til Justitsministeriet om at udarbejde et uddybende notat om grundlovsmæssigheden af tilsvarende indgreb, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 48 Spm. om oversendelse af oversigt over domspraksis som begrunder Justitsministeriets vurdering af indgreb om maksimalpriser, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 49 Spm. om uddybelse af spørgsmål 31, til økonomi   - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 50 Spm. om en ejendom i juridisk forstand betragtes som værende tom, når den overgår fra at være andelsbolig til privat udlejningsejendom, til økonomi - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå 51 Spm. om status for salg af andelsboligejendomme et år efter lovens ikrafttræden, til økonomi   - og erhvervsministeren, og ministerens svar herpå

13 Oversigt over samrådsspørgsmål vedrørende L 173 Samråds - spm.nr. Titel A Samrådsspm. om redegørelse for lovforslaget  s indhold og uddybelse af besvarede spørgsmål, til økonomi   - og erhvervsministeren

14 Bilag 2 Ni af udvalgets spørgsmål til økonomi   - og erhvervsministeren og dennes svar herpå Spørgsmål og økonomi   - og erhvervsministerens svar herpå er optrykt efter ønske fra udvalget. Spørgsmål 14 Der bedes udarbejdet et notat – evt. via justitsministeriet    – hvori det ek   spropriative beskrives ved at  ændre  via  lovgivning  en  på  reguleringsmek   anismen  i  prisudviklingen  for  en  andelsbolig  under forudsætning  af,  at  det  vil  betyde  en  lavere  prisudviklingstakt.  Spørgsmålet  bedes  sammenholdt med det indgreb, der skete i lovforslag nr. L 78 (Husordenssager) fra folketingsåret 2003 -2004. Her blev der grebet ind lovgivningsmæssigt ove  rfor »pludselige huslejespring«, hvilket betød at investor fremover ville få en lavere prisudvikling. På denne baggrund ønskes redegjort for    hvori forskellen ligger, set i forhold til ekspropriation. Svar: Jeg   forstår   spørgsmålet   således,   at   der   i   forhold   til   grundlovens   §   73   om   beskyttelse   af ejendomsretten  ønskes  en  beskrivelse  af  forskellen  me llem  på  den  ene  side  et  forslag  om,  at  der fastsættes  en  maksimalpris  ved  salg  af  hele  andelsboligforeningsejendomme,  som    fremover  kun skal reguleres efter forbrugerprisindekset samt forbedringer (jf. herved spm. 6) og på den anden side L   78   fra   folketingsåret   2003 -04   om   ændring   af   lov   om   leje   m.v.   (hu  sordensager).   »§   73. Ejendomsretten  er  ukrænkelig.  Ingen  kan  tilpligtes  at  afstå  sin  ejendom,  uden  hvor  almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstæ ndig erstatning.« Enhver ejer af rettigheder over fast ejendom er omfattet af beskyttelsen. Ejeren kan være en privat person, et selskab eller f.eks. en offentlig myndighed. Det  er  i  den  forfatningsretlige  litteratur  og  praksis  almindeligt  antaget,  at  afgørelsen  af,  om indgreb  i  en  beskyttet  rettighed  har  karakter  af  ekspropriation,  må  bero   på  et  samlet  skøn  over indgrebets beskaffenhed. Som momenter, der må tillægges vægt ved udøve lsen af dette skøn, peges navnlig  på  indgrebets  formål,  i  hvilken  grad  indgrebet  er  generelt  eller  konkret,  herunder  om  det rammer mange eller få, indgrebets inten sitet, om indgrebet angår en aktuel eller fremtidig råden, om indgrebet gå r ud på at overføre rettigheder fra den hidtidige ejer til en ny eller på tilinte   tgøre lse af denne råden, og indgrebets begrundelse. Indførelse af en maksimalpris ved salg af en saml et andelsboligforeningsejendom vil indebære en væsentlig prisreduktion i forhold til den pris, som ville kunne opnås ved salg af ejendommen i dag, hvor der ikke er nogen maksimalprisregulering på salg af hele ejendomme. Spørgsmålet om indførelse af en best   emmelse om, at maksimalpriserne gælder ved et samlet salg af hele andelsboligforeningens ejendom, har været forelagt for Justitsministeriet, som har meddelt, at en sådan b estemmelse (svarende til et prisloft) rejser alvorlig tvivl i forhold til grundlovens § 73 om beskyttelse af ejendomsretten, jf. herved besvarelsen af spørgsmål nr. 6.   I  forhold  til  spørgsmålet  om  L  78  fra  folketingsåret  2003   -04  og  dette  lovforslags  forhold  til grundlovens § 73 har Socialministeriet oplyst følge nde, som jeg kan henholde mig til: »Den  del  af  L  78,  der  blev  vedtaget  som  lov  nr.  470  af  9.  juni  2004,  og  som  gennemfører  en ændring af boligreguleringslovens lejefastsættelse sregler med henblik på at begrænse mulighederne for at varsle lejeforhø s ikke at udgøre et ekspropriativt in dgreb.

15 Med  de  vedtagne  ændringer  er  der  indført  regler,  der  har  til  hensigt  at  ti   lskynde  udlejere  af nærmere bestemte ejendomme, hvor afkastet fastsættes efter en særr egel i boligreguleringsloven, til løbende  at  ajourf øre  lejen.  I  tilfælde  hvor  udlejeren  regelmæssigt  tilpasser  lejeniveauet  til  de relevante lejefastsættelsesregler, medfører lovændringen ikke økonomiske kons ekvenser for udlejer ved at forringe indtjeningsgrundlaget. Kun  i  de  tilfælde,  hvor  huslejeniveauet    ikke  er  blevet  ajourført  kontinue rligt,  og  hvor  der  som følge heraf er opstået en ikke ubetydelig huslejer  eserve (en uudnyttet adgang til at opkræve lovlig leje),  er  der  fastsat  næ  rmere  grænser  for,  hvor  store  huslejestigninger  de  berørte  lejerne  skal acceptere. For en udlejer i denne situation kan der blive tale om, at lejeniveauet i en periode - mens lejen  bringes  op  til  den  lovlige  grænse    -  ikke  svarer  til  det  niveau,  der  ellers  ville  kunne  være opkrævet efter lejefas  tsættelsesreglerne. Det  er  opfattelsen,  at  denne  regulering  i  forhold  til  udlejers  mulighed  for  frit  at  råde  over  sin ejendom udgør et indgreb af begrænset intensitet.   « Som  det  fremgår  af  ovenstående,  skal  der  i  forhold  til  grundlovens  §  73  foretages  en  konkret vurdering af omstændighederne   i sagen. Det er denne vurdering, der medfører, at det i spørgsmål 6 nævnte  forslag  indebærer  et  problem  i  forhold  til  grun dlovens  §  73,  mens  L  78  vurderes  at  være uproblematisk. Der  kan  i  øvrigt  ikke  angives  alternative  reguleringsmuligheder  i  forhold  til   prisfastsættelse  af hele ejendomme (prisloft), som ikke rejser alvorlig tvivl i forhold til grundlovens § 73. Spørgsmål 23: Ad    svaret    på    spørgsmål    15    bedes    ministeren    oplyse    hvorfor    der    er    denne    forskel    i valuarvurderingen. Hvilket belæg er der for at val  uar anvender en så forskellig prisfastsættelse hvis ejendommene ikke er beboet? Er det ikke de samme principper, en valuar skal lægge til grund for vurderingen? Svar: Andelsboliglovens   prisfastsættelsesregler   finder   ikke   anvendelse,   når   en   andelsboligforen   ing beslutter  sig  for  at  sælge  hele  andelsboligforening  sejendommen  (likvidation).  Det  vil  sige,  at ejendomme frit kan sælges til den pris, som en investor er villig til at betale. Der  er således, som det  fremgår af besvarelsen  af spørgsmål 15, ikke n oget krav i lovgivningen om, at salget af en ejendom tilhørende en privat andelsboligforening skal foretages på baggrund af en valuarvurdering. I  eksemplet  i  svaret  på  spørgsmål  15  var  ejendommens  værdi  fastsat  ved  en  valuarvurdering  til 10,5 mio. kr. Mens foreningen fik tilbudt 33 mio. kr. for ejendommen af en investor. I de tilfælde hvor andelsboligforeningen skal opgøre sin formue, kan v   aluarvurderingen anvendes som en af flere metoder. Når en andelsboli gforening vælger en valuarvurdering, tager denne afsæt i en  vurdering  af  prisen  for  en  tilsvarende  udlejningsejendom  med  en  ledig  lejlighed.  Valuarerne lægger således de samme principper til grund for vurderingen. Hermed opnås den sammenkobling mellem  prisdannelsen  på  andelsboli gforeningsejendomme  og  tilsvarende  udlejningsejendomme, som netop er hensigten at fastholde med dette lovforslag.

16 Spørgsmål 30: Er  det  ministerens  opfattelse,  at  hvis  ikke  dette  indgreb  kom,  så  ville  den  i  ministerens  notat omtalte  model  3  gribe  om  sig.  Altså  salg  af  andelsboli gforening  til  stråmand  for  igen  at  købe andelsboligforeningen tilbage igen? Svar: Det er regeringens opfattelse, at hvis vi ikke griber ind over for andelsboligforeningernes salg af ejendomme, så vil salgene formentlig esk alere. Som  det  fremgår  af  det  notat  af  17.   maj  2005,  som  Skatteministeriet,  Socialministeriet  og Økonomi  -   og   Erhvervsministeriet   har   udarbejdet,   om   salg   af   ejendomme   tilhørende   private andelsboligforeninger, tegner analysen et billede af, at den mest udbredte variant af de omhandlede salg er den, hvor en andelsboligforening sælger sin ejendom til en investor, som sælger videre til en ny andelsboligforening (jf. herved den i notatet omtalte variant 2). Som det endvidere fremgår af notatet, har man ikke kendskab til, at den i notatet omtalte variant 3 er gennemført i praksis. Variant 3 er den model, hvo refter andelsforeningen opløses og foreningens ejendom sælges    – evt. via en stråmand     – til de samme andelshavere, som derefter danner en ”ny” andelsboligforening. Det er som omtalt i notatet muligt, at denne variant af domstolene ville blive betragtet som omgåelse af andelsboligl ovens maksimalprisbestemmelser. Det   er   ikke   muligt   at   forudse,   om   en   mulig   omgåelsesbetragtning   er   nok   til   at   afholde andelsboligforeningerne fra at anvende varianten i praksis. Det vurderes dog, at variant 3 vil finde udbredelse i praksis, hvis der ikke gribes ind overfor salgene af andelsboligforeningsejendommene. Spørgsmål 31: Ministeren bedes indhente Justitsministeriets svar på følgende spørgsmål: Findes der historiske eksempler på, at der på boligmarkedet er indført maksimalprisbestemmelser eller   andre   prisreducerende   foranstaltninger.   Hvorfor   er   disse   i   givet   fald   ikke   i   strid   med grundloven? Svar: Justitsministeriet har oplyst følgende, som jeg kan henholde mig til: »Det  har  ikke  indenfor  de  tidsmæssige  rammer  for  besvarelsen  af  spørgsmålet  været  muligt  at foretage  en  vurdering  af  prismaksimeringsregler  i  lejelovgivningen  og  forholdet  til  grundlovens  § 73 om beskyttelse af ejendomsretten. Justitsministeriets vurdering af, om et indgreb har ekspropriativ karakter, beror på et samlet skøn over   indgrebets   beskaffenhed.   Det   vil   sige,   at   vurderingen   af,   om   der   kan   være   tale   om ekspropriation, er knyttet til omstændighederne inden for det enkelte område, således at det forhold, at fastsættelse af maksimalpriser mv. under visse omstændigh eder kan udgøre ekspropriation, ikke er ensbetydende med, at anden lovgivning om fastsættelse af maksimalpriser og lignende vil udgøre ekspropriation. Når Justitsministeriet  - som anført i besva relsen af spørgsmål nr. 14   - har fundet, at fastsættelse af en maksimalpris som omhandlet i denne besvarelse rejser alvorlig tvivl i forhold til grundlovens § 73, er der bl.a. lagt vægt på, at der ikke er nogen regulering i dag af prisdannelsen for samlet salg af ejendomme af den omhandlede karakter, og at indfø omtalte prisloft i visse tilfælde kunne medføre en endog meget væsentlig prisreduktion i forhold til den pris, der kan opnås i dag.

17 Som anført kan den ne vurdering ikke uden videre overføres til maksima lprisregulering mv. inden for  andre  lovgivningsområder,  da  vurderingen  af  forholdet  til  grundlovens  §  73  som  nævnt  bl.a. beror på en række o   mstændigheder knyttet til det enkelte område   .« Spørgsmål 37: Kan ministeren bekræfte, at hensigten med lovforslaget udelu  kkende er at forhindre andelshavere i at sælge og genkøbe deres andelslejli   ghed? Svar: Jeg forstår spørgsmålet således, at der spørges til, om hensigten med lo vforslaget udelukkende er at  forhindre  andelsforeninger  i  at  opløse  sig  selv  og  sælge  foreningens  ejendom  direkte  eller gennem en stråmand til de  samme andelshavere, som derefter danner en »ny« andelsboligforening, jf.   herved   den   tredje   variant   af   salg   af   andelsboligforeningsejendomme   omtalt   i   pkt.   2   i   de almindelige bemærkninger til lovforslaget. Jeg kan ikke bekræfte, at hensigten med lovforslaget udelukkende er at forhindre en udbredelse   af denne  variant,  men  lovforslaget  sigter  også  bredere,  idet  det  også  dækker  den  situation,  hvor andelsboligforeninger   i   spekulationsøjemed   opløser   deres   andelsboligforening   og   sælger   deres ejendom til en ny andelsboligforening med nye medlemmer. Lovændringen  vil  medføre,  at  en  ejendom,  som  sælges  af  en  andelsboli gforening,  ikke  kan erhverves  af  en privat  andelsboligforening  inden  for  en  periode  på  5  år  efter  foreningens  salg  af ejendommen.   Dermed   sikres   det,   at   andelsboliger   fortsat   er   koblet   til   markedet   for   private udlejningsejendomme,  og  at  forholdsvis  prisbillige  andelsboliger  ikke  overgår  til  at  v æ  re  dyre andelsboliger. Spørgsmål 39: Ministeren  bedes  redegøre  for,  hvori  det  spekulative  består  i,  at  en  l  ejer  i  5-års  perioden  får mulighed for at kunne erhverve sin lejlighed via tilbudspligten til samme pris som en investor kan erhverve lejligheden/ejendommen. Svar: Spørgsmålet     synes     at     forudsætte,     at     lovforslaget     udformes     således,     at     lej ere     i     en udlejningsejendom, som er omfattet af lovforslagets 5-årige e rhvervelsesforbud, skal gives adgang til at erhverve egne lejligheder til en samlet pris, som svarer til den pris, som kan opnås ved salg af lejlighederne/ejendommen til tredjemand. Der er  for så vidt ikke noget spekulativt i at lejere af en udlejningseje ndom kan erhverve denne som en andelsboligejendom til markedsprisen. Det svarer til gældende regler om tilb  udspligt. Spekulationsproblematikken   opstår   imidlertid   i   de   situationer,   som   lo vforslaget   tilsigter   at imødegå.  Når  lejerne  er  identiske – helt  eller  delvist     –  med  de  tidligere andelsbolighavere,  og dermed har ret til at tilbageerhverve ejendommen som andelsboligforening, opstår muligheden for via en stråmand at få opskrevet værdien af andelsbolige rne til en pris, der langt overstiger den, der lovligt kan fastsættes for en andelsbolig. Dette hænger sammen med at prisen kan fastsættes helt frit og herefter lægges til grund ved værdiansættelsen af de enkelte andelsboliger, som herefter sælges enkeltvis. Hermed spekuleres i omgåelse af andelsboliglovens prismaksim eringsregler. Suspensionen af tilbudspligten i en femårs periode i den pågæ ldende ejendom er en enkel metode til at undgå dette lukkede spekulationskred sløb .

18 Spørgsmål 40: Kan ministeren bekræfte, at der også fremover    - efter en vedtagelse af det foreliggende lovforslag - vil være mulighed for at invest  orer m.v. kan spekulere i opkøb af andelsboligfore ninger? Svar: Det  er  ikke  min  opfattelse,  at  der  -  efter  en  vedtagelse  af  det  foreliggende  lovforslag  -  vil  være mulighed for, at investorer m.v. kan spekulere i opkøb af andelsboligforeninger . Med L 173 gribes der ind overfor følgende to muligheder for s alg af andelsboligforeningsejendomme    i    spekulationsøjemed.     For    det    første     den    mulighed,    hvor foreningen opløses, beboerne fraflytter helt eller delvist ejendommen og ejendommen sælges til en investor,   der   videresælger   ejendommen     til   en  ny   andelsboligforening.   Købsprisen   for   de   nye andelsboliger  er  markedsprisen,  som  herefter  fremover  kan  lægges  til  grund    ved  videresalg  af andelene,    jf.    at    andele    i    en    andelsboligforening    kan    prisfastsættes    efter    eje  ndommens anskaffelsessum. For det andet den mulighed, hvor ejendommen sælges enten direkte e  ller gennem en stråmand til de samme andelshavere, som derefter danner en ny andelsboligforening. »Anskaffelsessummen« for ejendommen   lægges   fremover   til   grund   ved   overdragelser   af   andele.   Dette   indebærer,   at andelshaverne    ved    videresalg    af    andelene    kan    oppebære    en    langt    højere    pris    end    før »overdragelsen« af ejendommen. Andelsboliglovens  normale  prisfastsættelsesregler    ved  salg  af  enkeltandele  finder  som  bekendt ikke anvendelse, når en andelsboligforening beslu tter sig for at sælge hele andelsboligforeningsejendommen  (likvidation).  Samtidig  er  priserne  på  ejendommen  løsrevet  fra priserne på en tilsvare nde udlejningsejendom, når ejendommen igen »opstår  « som andelsboligejendom.  Dette  sammenholdt  med,  at  den  overtagende  andelsboligforening  i  dag  kan bruge  ejendommens  anskaffelsessum  som  udgangspunkt  for  prisfastsættelsen  betyder,  at  billige andelsboliger overgår til at være dyre andelsboliger i de to situat   ioner.   Med  L  173  vil  investor  være  tvunget  til  at  drive  ejendommen  som    udlejningsejendom  i  5  år, førend han kan sælge ejendommen til en ny andel   sboligforening. I forhold til den anden situation er andelshaverne   tvunget   til   at   blive   boende   som   lejere   i   5   år,   førend   de   igen   kan   overtage ejendommen  igen  som  andelshavere.  5  år  e r  en  ganske  lang  periode  at  vente,  der  gør,  at  det  ikke længere vil være økonomisk attraktivt for såvel a ndelshavere som investorer at bruge de to modeller skitseret ovenfor. Jeg   skal   i   øvrigt   henvise   til   min   besvarelse   af   spørgsmål   16,   hvoraf   det   fre   mgår,    at   i   de almindelige tilfælde, hvor en andelsboligforening opløses og ejendommen sælges til en investor, vil investor i de første 5 år kun kunne drive ejendommen som udlejningsejendom inden for rammerne af   huslejereguleringen.   Den   pris,   som   investor   fremover   vil   være   indstillet   på   at   tilbyde andelsboligforeninger for deres ejendom, vil således a fspejle investorens lavere indtjeningsmulighed på ejendommen efterfø  lgende. Spørgsmål 41: Ministeren bedes oplyse, om man, når der bliver lavet en lejekontrakt melle m den nye ejer af en ejendom og den nye lejer (den tidligere andelshaver), kan bringe boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i anvendelse under forudsætning af lejers samtykke. Med andre ord om udlejer og lejer kan aftale sig ud af Brl. § 5, stk. 2, selv om lejligheden ikke er tom?

19 Svar: Jeg forstår spørgsmålet således, at det ønskes oplyst, om der imellem den nye ejer af en tidligere andelsboligejendom  og  en  lejer,  som  tidligere  var  andelshaver  i  ejendommen,  kan  indgås  en lejeaftale i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, tager sigte på en situation, hvor en u dlejer i forbindelse med, at en bolig er blevet ledig, gennemfører forbe dringer i det omfang, der er fastlagt i § 5, stk. 2. Herefter kan  udlejeren  indgå  en  le jeaftale,  hvor  lejen  i  henhold  til  §  5,  stk.  2,  fastsættes  efter  det  lejedes værdi i stedet for som omkostningsbestemt leje med et forbe  dringstillæg. Det bærende hensyn i ordningen er, at anvendelsen af § 5, stk. 2, kun kan finde sted i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale og ikke i lejeper ioden. Lejeren kan således ikke risikere, at udlejeren i lejeperioden udfø ejen til det lejedes værdi. Det afgørende moment er dermed, at lejere   n er frit stillet i forhold til, om han vil acceptere lejeaftalen, som er baseret på vilkårene i § 5, stk. 2. Bestemmelsen forholder sig ikke udtrykkeligt til en situation, hvor det er en tidligere andelsbolig, som overgår til udlejning på de vilkår, der f   remgår af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Der findes så vidt Socialminist eriet er bekendt ingen afgørelse fra huslejenævn eller boligret, som tager stilling til, om bestemmelsen kan anvendes i denne situation. Da der imidlertid er tale om en udlejningssituation, hvor parterne står frit i forhold til at acceptere de vilkår, der udlejes på, må det antages, at or   dningen vil kunne finde anvendelse i denne situation. Det  skal  samtidig  bemærkes,  at  der  i  forbindelse  med  overdragelsen  af  ejendom  tilhørende  en andelsboligforening  til  en  investor  som  privat  udlejningsejendom  nødvendigvis  må  indgå  som  et element i den samlede overdragelsesaftale, hvorledes vilkårene for de andelshavere, der forbl iver i ejendomme som lejere, skal være, herunder om der for gennemgr  ibende moderniserede lejemål vil blive  tale  om  udlejning  efter  §  5,  stk.  2.  De  pågældende  tidligere  andelshavere,  som  forbliver  i ejendommen, vil således kunne tage stilling til, om lejeaftalen skal indgås i henhold til § 5, stk. 2. Spørgsmål 43: Ministeren    skriver    i    sin    pressemeddelelse,    at    »I    den    seneste    tid    har    flere    og    flere andelsboligforeninger spekuleret i at opløse sig selv og sælge d   eres ejendom til en langt højere pris, end  de  kan  få  efter  a ndelsboliglovens  prisregler«.  Hvordan  vil  ministeren,  med  det  foreliggende lovforslag, sikre at det ikke vil fortsætte i betydeligt omfang fremover? Svar: Som  det  fremgår  af  lovforslaget,  har  der  gennem  de  senere  år  været  en  stigende  tendens  til,  at andelsboligforeninger opløser sig selv og sælger ejendommen til    en pris, der er langt over den pris, der kan opnås efter a ndelsboliglovens maksimalpriser. Dermed overgår prisbillige andelsbol iger til at væ  re dyre enten leje- eller andelsboliger. Ved overdragelse af private andelsboliger gælder der efter andelsboligl  ovens § 5 en øvre grænse for den pris, en andelshaver må sælge sin andel i andelsboligforeningen til. Maksimalprisreglerne i andelsboligloven    er    koblet    til    priserne    på    det    private    udlejningsmarked.    Som    følge    af huslejereguleringen er priserne på især ældre an delsboliger betydeligt lavere end markedsprisen på tilsvarende ejerboliger. Når  en  andelsboligforening  beslutter  sig  for  at  sælge  hele  andelsboligfo   reningsejendommen (likvidation),  finder  andelsboliglovens  prisfastsætte  lsesregler  imidlertid  ikke  anvendelse.  Det  vil sige, at ejendommen kan sælges til den pris, en investor er villig til at give.

20 Formålet med dette  lovforslag er at sætte en stopper for   muligheden for, at andelsboligforeninger i   spekulationsøjemed   opløser   deres   andelsboli  gforening   og   sælger   d  eres   ejendom   til   en   ny andelsboligforening eventuelt med samme medlemmer. Lovændringen vil medføre, at en ejendom, som sælges af en andelsboligforening, ikke kan   erhverves af en privat andelsboligforening inden for en periode på 5 år efter foreningens salg   af ejendommen. Derved sikres det, at andelsboliger fortsat er koblet til markedet for private udlejningsejendomme, og at forholdsvis prisbillige andelsboliger ikke overgår til at være dyre andelsboliger. Med lovforslaget undgås det, at de enkelte andelsh avere ved salg af hele andelsboligforeningens ejendom  til  en  ny  andelsboligforening  eller  en  andelsboligforening  med  samme  medlemmer  som tidligere  opnår  en  øk  onomisk  gevinst  ved  salget,  der  er  større  end  den  gevinst,  de  ville  have opnået  ved salg af de enkelte andele efter andelsboliglovens maksimalprisregler.