L 208 - 2008-09 - Endeligt svar på spørgsmål 102: Spm., om ministeren kan redegøre for formueudviklingen over 5, 10, 20 og 30 år for en mellemindkomstfamilie afhængig af om familien bor i almennyttigt byggeri eller i gennemsnitlig ejerbolig m.v., til indenrigs- og socialministeren

Svar:I nedenstående regneeksempel benyttes samme modelgrundlag, som eranvendt til belysning af boligudgifter og boligomkostninger i kap. 8.3 i rap-porten om den almene boligsektors finansiering (finansieringsrapporten).I den forbindelse bemærkes, at den anvendte model fokuserer på bolig-omkostningerne og f.eks. ikke tager højde for den investeringsrisiko, somboligejerne – til forskel fra lejerne – har. Modellen belyser dermed ikke alleaspekter af forholdet mellem ejernes og lejernes økonomi, hvilket naturligvismå influere på, hvor håndfast resultaterne kan fortolkes.Der tages udgangspunkt i en husstand (mellemindkomstfamilie), der forud-sættes at have økonomisk mulighed for at vælge mellem en ejerbolig og enalmen bolig. Der er således tale om en husstand, der typisk ikke er berettigettil boligstøtte ved indflytning i den almene bolig. Regneeksemplet er dermedikke relevant for store dele af det almene byggeris målgruppe.

Det er endvidere forudsat, at ejerboligen og den almene bolig er lige store. Ipraksis er en nybygget ejerbolig væsentlig større end en nybygget almenbolig. Likviditetsbelastning og boligomkostninger ved en ejerbolig er derfortypisk betydeligt større end dem, der indgår i nedenstående beregninger afopsparingseffekten.I regneeksemplet ses der kun på de afledte konsekvenser af boligvalget foropsparing og formue. Der fokuseres dermed på de omkostningsmæssigesider af boligvalget og på de forskelle i opsparingsmuligheder, som dettegiver anledning til, mens der ikke ses på, hvorvidt husstanden har råderum iøkonomien til at foretage yderligere opsparing udover, hvad forskelle i bolig-omkostninger giver mulighed for.Det forudsættes således, at husstanden i den almene bolig faktisk sparerforskellen mellem nettoboligudgifterne i ejerboligen og den almene bolig op..I beregningerne er det det gennemsnitlige likviditetsoverskud – oparbejdetover hele tidshorisonten på op til 30 år – i forhold til ejerboligen, lejeren i denalmene bolig forudsættes at spare op.De beregnede boligomkostninger er et udtryk for, hvad det faktisk koster atbo i en bolig. For ejerboligen er der således indregnet værdistigninger (eller–tab), som følge af handel med boligen, i boligomkostningerne. Ejerboligenhandles i de skæringsår, der nævnes i spørgsmålet. Herudover består eje-rens opsparing af den løbende afdragsbetaling på optagne boliglån.Som i beregningerne i kap. 8.3 i finansieringsrapporten forudsættes inflatio-nen at være 2 pct. pct. p.a. og anskaffelsessummen for en nybygget bolig1,5 mio. kr. Det forudsættes i beregningerne, at de reale ejerboligpriser eruændret i perioden 2009-2038, henholdsvis at de stiger med 1 pct. p.a.Salgsomkostningerne udgør 7 pct. af ejendomsværdien og reducerer altandet lige opsparingen i ejerboligen.For det almene byggeri vises resultaterne for såvel den gældende finansie-rings- og støttemodel som den foreslåede nye model, hvor beboerbetalings-procenten nedsættes fra 3,4 til 2,8 pct., og hvor opreguleringen sker medden fulde inflation i de første 20 år. Lejerens opsparing forudsættes forrentetmed 6 pct. p.a. - dvs. samme rente som på det fastforrentede realkreditlån,som er forudsat optaget til finansiering af ejerboligen.Der foretages sammenligninger på henholdsvis 5, 10, 20 og 30 års sigt.I tabel 1 vises formuen for en husstand i henholdsvis en ejerbolig ved for-skellige realprisstigninger og en almen bolig, hvor huslejen fastsættes efterhenholdsvis de gældende regler og de nye regler. Der er tale om den akku-mulerede reale opsparing opgjort ultimo år 5,10, 20 og 30.

Tabel 1. Samlet opsparing ved forskellige tidshorisonter for en husstand idels en ejerbolig finansieret med fastforrentede lån og ved forskellige realeejerboligprisstigningstakter og dels en almen bolig efter henholdsvis gæl-dende og foreslåede finansierings- og støtteregler (faste priser, kr.).Tidshori-sont (år)5102030Ejerboligreal 0 pct. p.a.113.800381.700963.2001.395.000Ejerboligreal 1 pct. p.a.185.000527.6001.270.4001.880.200Almen boliggældende regler226.700443.000856.5001.027.000Almen boligforeslåede regler269.900527.2001.019.0001.265.600

Det ses af tabel 1, at den almene bolig efter de nye finansieringsregler har etopsparingsoverskud i forhold til en ejerbolig ved tidshorisonter på godt 20 år,hvis den reale prisstigning er 0 pct. om året. Hvis den reale prisstigning er 1pct. er opsparingsoverskuddet væk allerede ved en tidshorisont på 10 år.Ved en tidshorisont på 30 år ses det, at der i ejerboligen i år 30 er en opspa-ring, der er 100.000 - 600.000 kr. større end i den almene bolig (efter deforeslåede regler) afhængig af ejendomsprisudviklingen.Regneeksemplet viser således alt andet lige, at den lavere startleje mærk-bart vil forbedre opsparingspotentialet for mellemindkomstfamilien i almentnybyggeri på det korte og mellemfristede sigt. For en husstand, der har øko-nomisk mulighed for at vælge mellem en ejerbolig og en almen bolig, viserberegningerne, at der overordnet set ikke er den store forskel med hensyn tilmulighedernefor at spare op mellem de to boligformer – men at det konkreteopsparingsoverskud, som den enkelte ejer eller lejer opnår, afhænger af enrække parametre – så som prisudviklingen på ejerboliger – som ejeren oglejeren ikke nødvendigvis har indflydelse på, jf. nedenfor.Regneeksemplets resultater er som altid i denne type beregninger følsommeoverfor de benyttede forudsætninger. I tabel 1 er følsomheden overfor ejer-boligprisstigningstakten belyst. Resultaterne er imidlertid også følsommeoverfor rente- og inflationsforudsætningerne. Eksempelvis vil højere inflationalt andet lige trække i retning af en større realværdi af opsparingen i ejerbo-liger som følge af en hurtigere udhuling af restgælden på belåningen.