Gennem det sidste års tid – og specielt de sidste par måneder har jeg med interesse fulgtden debat der er foregået i blandt andet i dagbladet ” Licitation” omkringHuseftersynsordningen. Gennem de seneste tid har debatten været en følge af den høringsproces, der har været omkring bekendtgørelse nr.1520 om Huseftersynsordningen,Aktørerne i debatten har alle repræsenteret forskellige interesse grupper og indlæggene harbåret præg af været farvet af disse interesser.Da jeg kan se der fremkommer nogle postulater både fra den ene og anden side, som kanmedvirke til, at beslutningstagere kan træffe nogle beslutninger, som kan være farvet afinteressegruppernes styrke og heftighed i indlæggene, ønsker jeg hermed at ”blande mig idebatten”.For god ordens skyld, skal jeg oplyse, at min baggrund for at udtale mig, er som følger:Jeg har både en håndværksmæssig og ingeniørmæssig uddannelse og har 47 års brancheerfaring. Heraf de 37 år som ingeniør. Jeg er beskikket Bygningssagkyndig med HE nr. 9.Det vil sige jeg blev beskikket i november 1995 og har været med fra starten afHuseftersynsordningen. Indtil dato har jeg udarbejdet lidt over et par tusindetilstandsrapporter. Endvidere er jeg beskikket Energikonsulent – ligeledes med EK nr. 9.Siden maj 2006 har jeg fungeret som teknisk revisor af Huseftersynsordningen på vegne afErhvervs- og Bygestyrelsen i samarbejde med Dansk Energi Management A/S. I denneperiode har jeg været afholdt fra selv at måtte udføre tilstandsrapporter og energimærker.Siden starten af Ankenævnet for Huseftersynets virke i år 2000 og indtil jeg påbegyndtefunktionen som Teknisk revisor, har jeg endvidere været tilknyttet korpset af skønsmænd forankenævnet.Da jeg derfor ikke er afhængig af nogen økonomiske interessegrupper(ejendomsmægler,forsikringsselskaber, køber eller sælger – eller for den sags skyld brancheforening) menerjeg mig i stand til at kunne udtale mig på et uvildigt og seriøst grundlag.

Det skal endvidere præciseres, at min henvendelse, udtalelser, samt holdninger, ene

og alene er mine personlige og på ingen måde må tages som udtryk for hverken mine

kollegaers, eller teknisk revisions synspunkter.

Det ligger mig meget på sinde, at gengive de oplevelser og erfaringer, jeg dels har gjortgennem min tid som aktiv bygningssagkyndig med udførelse af tilstandsrapporter,energimærker, syn og skøn for ankenævnet, samt i særdeleshed mine oplevelser ogerfaringer i forbindelse med min funktion som teknisk revisor. Det er min overbevisning, atnedenstående oplevelser og erfaringer vil kunne bidrage til, at Folketingets Boligudvalg viltræffe nogle rigtige og vigtige beslutninger om Huseftersynsordningen, der vil være til gavnog glæde for de forbruger ordningen er baseret på at skulle være til gavn for.Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

Lad det være sagt med det samme, at det er min overbevisning at loven om Huseftersyn eren succes. Men en ting er sjældent så god, at der ikke er plads til forbedringer. Specielt hervil jeg påpege det uheldige i, som det fungere i dag, at køber kan blive et offer for sælgers(og ejendomsmægleres) valg af bygningssagkyndige.Det skal endvidere præciseres, at det er en illusion at forestille sig, at der kan udarbejdes en100 % korrekt tilstandsrapport på en ejendom. Der vil altid forekomme nuancer ogforskelligheder, afhængig af den enkelte bygningssagkyndiges uddannelse, erfaring oggrundighed – men ikke mindst den personlige iagttagelsesevne og evne til at formidle oginformerer om det iagttaget, er en vigtig faktor for en informativ og ”retvisende” rapport.Derfor vil det altid være en fornuftig disposition, at køber alliere sig med egenbygningsrådgiver. To sæt øjne ser nu engang mere end et.

I debatten om Huseftersynsordningen forsvarer direktøren for Brancheforeningen forbygningssagkyndige BfBE den nuværende udvælgelsesmetode af de bygningssagkyndige.Her bør det vække stof til eftertanke, at hovedparten og de toneangivende medlemmer afbestyrelsen i BfBE repræsentere de store firmaer i branchen, som nyder godt af de”samarbejdsaftaler” der er opnået med de forskellige forsikringsselskaber, som ejer delandsdækkende mæglerkæder. - Aftaler, som bevirker, at såfremt en sælger ønsker atanvende en anden bygningssagkyndig, end der hvor mæglerens forsikringsselskab har”samarbejdsaftaler” med, så bliver ejerskifteforsikringstilbuddet pludselig 20 – 25% dyrere.Hvilket ikke kan undgå at påvirke sælgeren til at beslutte sig for at lade ejendomsmæglerenbestille en bygningssagkyndig gennem det forsikringsselskab han er i økonomisksammenhørighed med (ejet af). Denne eksklusive aftale bliver derfor til gunst forejendomsmægleren, som får henvisningsprovision fra forsikringsselskabet, når der bestilleset ejerskifteforsikringstilbud. Endvidere er den til gunst for de store firmaer, som har indgåetaftaler med forsikringsselskaberne. Hvorved man bekvemt får tildelt arbejdsopgaver påbekostning af de mindre selvstændige i branchen. Forsikringsselskaberne afkræverefterfølgende de begunstigede bygningssagkyndige et beløb for at de har fået anvist enopgave. (denne trafik er efterhånden velkendt og dokumenterbar).Til historien skal det oplyses, at der gennem det sidste års tid, er blevet skabt ensammenslutning af frie uafhængige bygningssagkyndige, som består af små hundredebygningssagkyndige. Denne er opstået i protest mod brancheforeningens politik, som demener primært har varetaget de store firmaers interesser.

I Licitationen bliver Vibeke Henriques fra Forsikring & Pension citeret for at udtale at hunikke kender til nogen eksklusivaftaler og afviser det finder sted. - Men fakta viser nogetandet.Endvidere har man fra Forsikring og Pension tidligere afvist angrebet på, at det erejendomsmæglerne og forsikringsselskaberne som styrer Huseftersynsordningen. - Menfakta viser noget andet.For at belyse dette nærmer vil jeg fremkomme med nedenstående oplevelser fra minhverdag:

Fravalg/tilvalg af bygningssagkyndig:

I februar 2004 indgik Daværende Erhvervs- og Økonomiminister Bendt Bendtsen en aftalemed Dansk Ejendomsmæglerforening om, at en ejendomsmægler ikke længere mårekvirere en tilstandsrapport direkte hos en bygningssagkyndig. Såfremt en sælger ikke selvville kontakte en bygningssagkyndig, kunne ejendomsmægleren på sælgers vegne rekvirereen bygningssagkyndig via sit forsikringsselskab. Idet ministeriet mente at etforsikringsselskab havde stor interesse i at der blev lavet grundig og retvisendePostboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

tilstandsrapporter, da de ellers selv ville få problemer med skadeserstatninger påejerskifteforsikringen.Daværende branche forening SBB advarede kraftigt mod denne aftale, da man påpegededen økonomiske fællesinteresse der var mellem de af forsikringsselskaberne ejedeejendomsmægler kæder. – Vi må desværre erkende i dag, at daværende brancheforeningsadvarsler var berettiget.Fra min dagligdag som teknisk revisor, har jeg flere gange lagt øre til bygningssagkyndige,som beklager sig over de er blevet blacklistet af nogle ejendomsmæglere og dermed afforsikringsselskaberne. Jeg har i min tid som aktiv bygningssagkyndig selv oplevet dette ogkan frembringe skriftligt dokumentation på dette. FEM sekretariatet kan bekræfte at dejævnligt bliver ringet op af bygningssagkyndige med samme problem.Selvom forsikringsselskaberne på papiret skulle have den klare interesse i gode ogretvisende tilstandsrapporter, så er det ikke altid denne praksis der udspiller sig hospersonalet, som modtager bestillingen fra de enkelte ejendomsmæglere. Når personaletbliver mødt med en vred og sur ejendomsmægler, der absolut ikke vil se ”K3 Olsen” på sineejendomme og kun vil have ”K1 Nielsen”, for ellers vil han ikke bestille ejerskifteforsikringenhos dem længere, så kan det ikke undgås at personalet bøjer af for presset – så man kanblive fri for brokkeriet. Der er trods alt en fysisk og mental distance fra forsikringsselskabetsbestillingskontor til direktionsgangen, hvor man gerne ønsker princippet om uvildige ogretvisende rapporter fremmet.For at bekræfte denne trafik, kan jeg henvise til en retssag en bygningssagkyndig anlagdemod sit tidligere firma OBH for uberettiget fyring. Idet han var blevet fyret, fordiejendomsmæglere i området kraftigt havde frabedt sig den aktuelle bygningssagkyndig påderes ejendomme.Under retssagen blev OBH´s direktør Børge Danielsen citeret i Jyllandsposten for at havesagt: ”ja i denne branche kan man roligt sige, at man ikke ligefrem bliver populær, hvis mangør sit arbejde grundigt”.

Omgåelse af Bendt Bendtsens ejendomsmægleraftale:

I mit virke som teknisk revisor, har jeg jævnligt hørt bygningssagkyndige, som ikke ertilknyttet de store firmaer, åbent og ærligt berette om, hvordan de får opgaver. Det sker vedat man har opnået et ”fornuftigt samarbejde” med nogle lokale ejendomsmæglere, som erblevet tilfredse med det arbejde man præstere. Når der dukker et sælgeremne op, ringerejendomsmægleren til den bygningssagkyndige og oplyser, at den og den er ved at sælgehus og skal have lavet en energimærke og tilstandsrapport. Den bygningssagkyndige ringerherefter op til sælger og fortæller at han ”høre ude i byen”, de er ved at sælge hus og han idenne forbindelse gerne vil hjælpe dem med at udarbejde energimærke og tilstandsrapportpå deres hus. Hvorefter der indgås aftale.I denne forbindelse kan jeg fortælle om en oplevelse fra sidste år, hvor jeg under en tekniskrevision af en bygningssagkyndig, står og beklager mig lidt over den pågældendes lidt forflittige brug af K1 karakterer og manglende K3 anvendelse. Under denne samtale ringer denbygningssagkyndiges mobiltelefon – som han tager. Det viser sig at være enejendomsmægler han har opnået et ”fornuftigt” samarbejde med. Denne beklager sig ikraftige vendinger over, at den bygningssagkyndige lige har afleveret en tilstandsrapport,hvor der forekommer for mange K3 karakterer, som nu gør hans ejendomshandelkompliceret og langvarig. Ejendomsmægleren siger direkte til ham, at såfremt han ikkeændre adfærd, kan han lige så godt benytte en anden ”fornuftigere” bygningssagkyndig. –Den bygningssagkyndige er naturligvis fortvivlet over situationen, for her står jeg og fortællerhan skal være skarpere i sine registreringer og samtidig får han at vide fra sin ”arbejdsgiver”Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

at han er for grundig. – Jeg kan kun råde ham til at holde sin sti ren og udarbejde godeinformative og grundige rapporter, så han kan sove roligere om natten.Det kan ikke undgås at et sådan angreb fra en ejendomsmægler kan påvirke enbygningssagkyndig fremover, til mere eller mindre bevist, at neddrosle sinekarakterangivelser og registreringer for at behage sælger eller ejendomsmægler. Selvomden bygningssagkyndige med sin selvrisiko på mellem 30 – 50.000 kroner på sinansvarsforsikring påtager sig en stor økonomisk risiko, kan denne risiko træde lidt ibaggrunden, når det daglige brød skal på bordet.Det skal i øvrigt bemærkes, at den statistik der fremkommer over, hvem der bestillertilstandsrapporter desværre er en illusion. Idet de mange bygningssagkyndige, som får etvink fra deres ejendomsmæglere, alle krydser af i feltet, at rapporten er ”bestilt af sælger”.Statistikken som angiver at over halvdelen af rapporterne er bestilt af sælger, er derfor ikkeretvisende for de faktiske forhold. Hvilket mange bygningssagkyndige vil kunne bekræfte.Det fremgår af betænkningen 1520 at det er ”udvalgets generelle opfattelse, atformidlingsbekendtgørelsens § 9, stk. 1 og 2, i denne periode (efter 1. oktober 2006) harvirket efter hensigten og således har medvirket til at sikre den bygningssagkyndigesuvildighed ved gennemgangen af konkrete ejendomme”.Udvalgets opfattelse står i stærk kontrast til de erfaringer jeg har gjort mig, samt det de ”Frieog uafhængige bygningssagkyndige” giver udtryk for.

Eksklusivaftaler:

Sidste år blev jeg kontaktet af en Erfa gruppe af bygningssagkyndige fra Lolland Falster. Defortalte fortvivlet at de havde haft et godt og ”fornuftigt” samarbejde medejendomsmæglerkæden Nybolig, hvor de blev adviseret om nye sælgere (som tidligereomtalt), men nu havde de fået at vide fra mæglerne, at der var kommet et skriftligt direktivfra Nykredit, som forlangte at ejendomsmæglerne kun måtte benytte sig af, de af Nykreditudpegede bygningssagkyndige, man havde indgået special aftaler med. Såfremt en sælgeralligevel benyttede sig af en egen valgt bygningssagkyndig, blev ejerskifteforsikringstilbuddet pålagt en fordyrelse på 20 %. Trods ihærdigt forsøg fra debygningssagkyndige, lykkedes det ikke at få fingre i dette papir, som ejendomsmæglernevar bange for at udlevere, da det var stemplet ”fortroligt”.

Omgåelse af sælgers egen mulighed for valg af bygningssagkyndig:

Under et kontrolbesøg i forbindelse med en teknisk revision i Nordsjælland, beklager sælgersig over, at der ikke er mulighed for at man selv kan vælge sin egen bygningssagkyndig. Detblev jeg naturligvis forundret over at høre og fortale, hvordan Huseftersynsordningen burdefungere med hensyn til valg af bygningssagkyndig. sælger fortalte så at de havde haft 5forskellige ejendomsmæglere ude, som alle var fra en de landsdækkende kæder. Allesammen havde sagt, at såfremt de skulle have ejendommen til salg, var sælger nødt til atlade dem om at rekvirer en bygningssagkyndig, for ellers kunne det ikke passe ind i dereskoncept. Fra den ejendomsmægler som fik salget, blev der ikke forelagt en liste overbygningssagkyndige, hvorfra sælger selv kunne vælge en bygningssagkyndig. – Efter minredegørelse om hvordan de reelt forholdt sig blev sælger selvsagt noget fortørnet overejendomsmæglernes omgåelse af reglerne.Denne historie er langt fra enkelt stående. Jeg hører jævnligt tilsvarende historier, fra vennerog bekendte, som er ved at sælge, eller har fået solgt hus. – Men jeg skal samtidigerkende, at jeg har hørt enkelte tilfælde, hvor sælger oplyser, at ejendomsmægleren ikkeville have noget med rekvirering af en bygningssagkyndig og hvor man fik udleveret en listePostboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

Manglende ansvarlig rådgivning fra ejendomsmæglerne:

Jeg har gennem en del syn og skønssager erfaret, at ejendomsmæglerne aldrig rådgiver enkøber til at tegne alle sine forsikringer i samme selskab, hvor man ønsker at tegneejerskifteforsikring. Køber bliver påduttet den opfattelse, at når man siger ja, til at tegne enejerskifteforsikring - så er det udelukkende det tilbud ejendomsmægleren lægger frem frahans moderfirma, som skal tegnes. Det uheldige ved dette ligger i, at både en almindeligbygningskaskoforsikring og en ejerskifteforsikring har sammenfaldende forsikringsdækningpå nogle områder. Såfremt der opstår en skade i et sådant område, bliver der altid enforfærdelig slåskamp for husejeren om at få et af selskaberne til at dække skaden. Dabegge selskaber vil pege på den anden, som den der skal betale.

Styring af Huseftersynsordningen:

Det er bekymrende, at ejendomsmæglerne og forsikringsselskaberne i fællesskab udstikkerreglerne for hvilken pris en bygningssagkyndig kan få for sin opgave – hvor lang kredittidhan skal give – hvorvidt han skal yde gratis genbesigtigelse – udarbejde gratis allonger –udføre gratis tillægsrapporter – Samt endvidere afkræve at en bygningssagkyndig skalaflevere en rapport senest 5 arbejdsdag efter ordren er afgivet. Hvilket ligeledes her, kanudsætte den bygningssagkyndige for et uheldigt pres, som kan påvirke kvaliteten aftilstandsrapporten.

Konklusion:

På baggrund af ovennævnte oplevelser, kan jeg kun anbefale, at man lytter til de DanskeBolig Advokaters forslag om, at en bygningssagkyndig bør udvælges af et uvildigt organ.Kun på denne måde kan man helt undgå ejendomsmæglernes til tider uheldige omgåelse afreglerne og sikre køber, at tilstandsrapporten er foretaget af en uvildig bygningssagkyndiguden særinteresser. Selv om det kan indebære at rapporterne bliver honoreret efter faste ogensartet takster, så må det i den sidste ende, være en afvejning mellem hensynet til priskonkurrence momentet, eller hensynet til forbrugernes beskyttelse.

Forslag til rekvirering af en bygningssagkyndig:

Da den overvejende del af den danske befolkning har adgang til internettet, bør rekvireringaf en bygningssagkyndig foregå over internettet og kan evt. ske således:Rekvirenten går ind på HE sekretariatets hjemmeside. Indtaster nødvendige data.Rekvirenten modtager samtidig informationer om Huseftersynet og det praktiske iforbindelse med besigtigelsen. Herunder sælgeroplysningsskemaet.Ud fra geografien (postnummeret) finder programmet de aktuelle lokale konsulenter.Ud fra en prioriterings procedure udpeges den aktuelle konsulent.I denne procedure kan blandt andet indgå følgende parameter i sammenhæng:Konsulentens eget ønsket aktivitetsniveau.Efter tur.Belastning hos den enkelte konsulent (tildelte sager målt ud fra færdigeindregistrerede sager). Så det sikres at der ikke ophobes sager, som ikkebliver afsluttet. (sikkerhed for hurtig ekspedition).Manglende efterlevelse af en vis ekspeditionstid, medføre, at konsulentenautomatisk kommer ned i rækkefølgen til næste sagsomdeling.Konsulenten indtaster selv ”stopbarriere” såsom ferie, sygdom, overbelastningo.s.v.Overbelastning i et område, medføre, at der søges konsulenter fra et naboområde.Bank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

Da mægleren hermed ikke kan opnå gevinst (som nu) ved at en bestemt konsulentanvendes, kan mægleren som service for sælger rekvirere rapporten, hvorved ulempen ved,at ikke alle har mulighed for at kunne bruge en computer.Da det hele kan foregå automatisk, skal der ikke ansættes personale til at fordele sagerne.Sekretariatets eget personale bør kunne varetage overvågningen af om systemet kørere.I øvrigt mener jeg at det program som tilstandsrapporterne bliver udarbejdet på (HE web)køre på servere hos kommunedata, da man her i forvejen har døgnbemanding. Tilsvarendekunne jo gøres med dette system.Økonomien bør være begrænset til udvikling af et sådant rekvisitions system.Driftsomkostningerne er meget begrænset, da der stort set ikke kræves personale – udoverovervågning af servere.

Kommentarer i øvrigt til revidering af bekendtgørelse for Huseftersynsordningen:

Ankenævn og teknisk revision slået sammen, finder jeg helt berettiget og fornuftigt. Jeg mådog kraftigt tilråde, at det fortsat bliver styret og kontrolleret af Erhvervs- og Byggestyrelsenfor at opnå størst mulig uafhængighed af særinteresser, samt en vedvarende og ensartethåndtering af ordningen. Ligeledes skal det sikres, at de personer som skal udføre tekniskrevision, samt syn og skøn, ikke selv må udføre tilstandsrapporter. Da det kun vil konfliktemed uvildigheden, såfremt en teknisk revisor samtidig selv kan udføre tilstandsrapporter.Denne form har hidtil været praktiseret af Erhvervs- og byggestyrelsen i forbindelse medteknisk revision og bør være gældende praksis fremover.

Karaktersystemet:

Af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne« fremgårdet, at der i høj grad kan opstå misforståelser omkring den anvende karakterskala, selvomdet samtidig fremgår, at en stor del af de adspurgte finder karaktersystemet logisk. – Det ermin erfaring, at karaktersystemet ofte forekommer mere vildledende, end vejledende. I detejendomsmæglere bevist kan fremhæve ejendomme med kun K1, som væsentligt bedreend ejendomme med op til flere K3 karakterer. Hvilket ikke nødvendigvis behøver, at væreden endegyldige sandhed.Fakta er at karaktersystemet blev indført for at skabe enkle, overskuelige og let forståeligerapporter. Men historien viser, at karaktersystemet gennem tiderne har givet anledning tilmange uenigheder - selv blandt fagfolk, samt er årsag til, at der opstår tvister mellemkøber/sælger og bygningssagkyndig.Af Realdanias rapport »Huseftersyn – plus, minus ti år – set med forbrugerøjne« fremgårdet, at forbrugerne i stor udstrækning efterspørger bedre information ved de enkelteskadesbemærkninger. For at imødekomme dels forbrugernes ønske om bedre information,dels for at imødegå de mange uenigheder og tvister der kan opstå i kølvandet på en evt.fejlanvendt, eller misforstået karakterangivelse, bør karaktersystemet udgå aftilstandsrapporterne og erstattes af en ”informativ tilstandsbeskrivelse”For en køberne der står og skal tage stilling til deres livs største investering, er det vigtig atPostboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

vide, hvilke forhold ved ejendommen, der fremover kan tænkes at give dem økonomiske ogsundhedsmæssige problemer. Tilstandsrapporten bør derfor i stedet give en beskrivelse afde forhold, så køberne i tide kan vurdere de konsekvenser de angivne forhold kan medføre.Det vil sige der skal ikke kun fokuseres på skader, eller forhold som kan medføre skader.Men på de tilstande ved en ejendom, som er/kan medføre en skade – føre tilsundhedsmæssige problemer (eks. skimmelsvamp) – eller føre til personskade (faldulykker– indebrænding). Det er reelt også det der ligger i rapporten i dag, men der har været en delfokus på fra forskellig side, at rapporten kun skulle være en skadesrapport.Tilstandsbeskrivelsen af de enkelte forhold bør derfor indeholde følgende elementer – udenkarakterangivelse:Hvor præcist er forholdetHvad er forholdet.Hvad er årsag til forholdet.Hvilken konsekvens kan forholdet medføre.Med disse informationer fyldestgørende beskrevet i prosa, er det underordnet for en køber,hvorvidt nogle ”mener” forholdet skal have K1, K2, eller K3. Med de korrekte informationerskrevet i prosa, kan køber bedre selv forholde sig til konsekvenserne. Man vil hermed undgåen lang række opslidende tvister omkring ”korrekt” karaktergivning. Disse elementer er ogsådet Erhvervs – og Byggestyrelsen ønsker fremmet i de enkelte skadesbemærkninger i dag.Så derfor er der reelt ikke tale om en udvidelse af arbejdet, men kun et spørgsmål om atundlade at benytte de til tider ”vildledende karakterer”.Det er vigtigt for en huskøber at få disse oplysninger fyldestgørende, uagtet om nogleforhold kan være normalt og forventeligt for en ejendom af tilsvarende type og alder.Eksempelvis er det bydende nødvendigt for køberne, at det eksempelvis oplyses itilstandsrapporten, at der optræder fugtproblemer i kælderen. Her vil det være enuoverskuelig opgave, at de forinden købet, selv skulle læse diverse lekture igennem for atkonstatere, at det kan være et forventeligt og normalt fænomen for tilsvarende typeejendomme af samme alder – og det derfor på det grundlag ikke nødvendigvis behøver atblive nævnt i en tilstandsrapport.

Energimærkningsordningen:

Selvom Energimærkningsordningen ikke umiddelbart hører ind under boligudvalgets regi, viljeg ikke undlade at bringe nedenstående på banen.Det er uhensigtsmæssigt, at Huseftersynsordningen og Energimærkningsordningenadministreres af hver sin styrelse, når man tager i betragtning, at det som regel er densamme konsulent som foretager begge rapporter samtidig. Energimærkningen af ejendom,bør udføres som en del af tilstandsrapporten. Men i en helt anden form end i dag.Som teknisk revisor for Energimærkningsordningen fra maj 2006 til maj 2010, er det minerfaring, at energimærkningen – som den praktiseres i dag, stort set ikke er anvendelig ellertil megen nytte for en forbruger.Fakta er, at regelsættet for udførelse af et energimærke i dag er blevet så kompliceret, atkun et meget lille antal konsulenter evner at udføre det korrekt. I de 4 år jeg har fungeretsom teknisk revisor, har Håndbogen været markant revideret 6 gange og mærket ændret 3gange og der er bebudet endnu en revidering af Håndbogen her til oktober i år. (for ikke attale om det utal af gange både mærket og håndbogen har været ændret siden jeg blevPostboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

energikonsulent i 1997 fra ordningens start).Dette kan naturligvis ikke undgå at få konsekvenser hos den enkelte konsulent, når tingenehele tiden ændre sig og der hele tiden skal omstilles til nye forhold.Mange af de specifikke og detaljerede elementer der skal indgå i energimærket i dag,nødvendiggør at konsulenten må skønne en stor del af konstruktionerne i det enkelte hus.Det betyder at det endelige beregningsresultat ligeledes alene kan blive fejlbehæftet på detgrundlag. Herudover kommer de øvrige fejl som sker på grund af programhåndteringsfejl ogfejl, som følge af manglende forståelse og indsigt i Håndbogens mange specifikke ogdetaljerede regler. Det er min erfaring at specielt arkitekter oftere har sværere ved athåndtere regelsættet for udarbejdelse af energimærke, da det ikke ligger i deresuddannelsesmæssige baggrund.De af Dansk Energi Management udarbejdede årsrapporter taler sit tydelige sprog, da deviser, at kun en beskeden procentdel af rapporterne falder inden for retvisende rapporter.Det til trods for at overliggeren for en god retvisende rapport er sat relativt højt, med enacceptgrænse på maksimalt 15 % fejl. Hvilket medfører, at der forefindes et for stort antalenergimærker af tvivlsom værdi for forbrugerne.Man må derfor erkende at den kritik der sidste år blev rejst i medierne fra forskellige fagligekredse af energimærkerne, er helt berettiget. Energimærkerne i sin nuværende form, har enbekymrende begrænset værdi – som følge af alt for mange fejlbehæftede rapporter.For at højne kvaliteten af energimærkningsrapporterne, har energistyrelsen nu indført, atalle beskikket energikonsulent skal certificeres. Det betyder, at et certificeret firma skal haveen uddannet energikonsulent, som bærer ansvaret for certificeringen. De større firmaer kanså ansætte sort set hvem som helst til at foretage registreringen og indtastningen af mærket.Hvilket skulle fremme muligheden for de store firmaer til, at kunne ansætte et stort antaluudannet personale til at udføre energimærkerne.Gennem det sidste års tid foretog vi i teknisk revision også kontroller af de certificeredefirmaers rapporter på lige fod med øvrige ikke certificerede firmaer. Vi erfarede hurtigt, at derapporter, som var udført af de certificerede firmaer med uudannet personale, udarbejdedenogle markant ringere og mere fejlbehæftede rapporter. Hvilket i sig selv bør give anledningtil alvorlig bekymring.Ovennævnte viser tydeligt, at en certificeringsordning ikke er vejen frem for at højnekvaliteten af rapporterne, men kun er en illusion for omverden om bedre rapporter. Idetkontrollen fra certificeringsbureauerne alene er baseret på kontrol af papirgangen og deanvendte procedure. Men ikke hvorvidt den foretagne registrering, eller beregning erforetaget korrekt. De store vindere på indførelsen af certificeringsordningen er alene destore firmaer, som kan ansætte personale med en mindre uddannelse til en lavere løn. Demindre firmaer/enkeltmandsfirmaer bukker under for de meget store omkostninger der bliverpålagt dem i forbindelse med at blive certificeret, samt at vedligeholde denne. Endvidereudelukker det kvalificerede teknikere i at kunne etablere sig som selvstændigEnergikonsulent. I det omkostningerne for at kunne blive certificeret, er voldsom høje ogbliver dermed en uoverstigelig barriere og stopklods for de fleste. Endvidere har det medført,at en meget stor del af de nuværende ældre og selvstændige energikonsulenter, ikke villade sig genbeskikke efter 1. maj 2011, hvor det herfra vil være et krav, at man ercertificeret.Forbrugerne får ikke nødvendigvis mindre fejlbehæftet rapporter med certificeringsordningen- tværtimod.Postboks 924200 SlagelseTlf.: 70 22 17 34Fax.: 58 52 17 52e-mail:[email protected]-www.heiner.dkBank: SYDBANKreg. 0570 konto 5740005601 - SE-NR. 18-45-76-36

Forslag til en enhedsløsning:

Med hensyn til enfamiliehuse bør tilstandsrapporten – udover registrering af skader, fejl ogmangler, omfatte en vurdering af beboelsens energimæssige tilstand. Dette bør udføresuden større tekniske beregninger, da dette har vist sig ofte at blive foretaget på et forusikkert grundlag, og dermed føre til et forkert resultat. Derfor bør konsulenten aleneregistrer faktiske konstruktioners og installationers opbygning og energimæssige forhold. Udfra fastsat kriterium, angives et energimærke for den samlede bygning. Inden for hvertmærke skal der fastsættes et forventelig ca. forbrug pr. m2. Ud fra ejendommens størrelsekan der herefter angives et omtrentligt forventet samlet forbrug/ejendommensenergimæssige ydeevne. Hvilket bør være rigeligt for en forbruger at forholde sig til,samtidig med oplysningen om tidligere ejers forbrug. Som det sker i dag, beregnesenergiforbruget ud fra nogle standard forudsætninger af ejendommens brug. Da det faktiskeforbrug er adfærdsstyret, er der alt for ofte stor forskel på det beregnede forbrug og detfaktiske oplyste forbrug. Hvilket ofte er til store frustrationer for sælger.I stedet for at konsulenten anvender voldsom meget tid på en eksakt registrering ogberegning af diverse konstruktioner og installationer, samt bestemmelse af hvilke værdier ogfaktorer der skal anvendes - så bør tiden på ejendommen, primært anvendes på at finderealistiske energimæssige forbedringer – som er fornuftige og realistiske. Uden det børgøres til en eksakt videnskab hvorvidt tilbagebetalingstiden er inden for nogle bestemterammer. – Selvom energimærket i dag er baseret på netop at fremme relevanteforbedringsforslag. Så er realiteterne, at de fremkomne forbedringsforslag, er baseret påbaggrund af de enkelte beregningsprogrammers – beregnede forslag. Erfaringen viser, atdisse forslag oftest ikke bliver tilstrækkeligt gennemarbejdet og vurderet af konsulenten, såder ofte forekommer urealistiske forbedringsforslag. De komplicerede krav til registreringerog beregninger gør, at konsulenten bliver så optaget af dette arbejde, at fokus på relevanteforslag, uundgåeligt kommer i baggrunden.Såfremt ovennævnte gennemføres, kan prisen for et energimærke sænkes, hvilket kanopveje den merpris der nu indføres med at der nu fremover skal en autoriseret VVS montørog en autoriseret elinstallatør med til at udarbejde tilstandsrapport.

Åbent brev til folketingets

Boligudvalg

Vedr.:

Fakta og kommentarer vedr. Huseftersyns - og

Energimærkningsordningerne.