klagerctr.EDC Ejendomscentret A/Sv/AIG EuropeKalvebod Brygge 451560 København V.Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet forkerte oplysninger om provenu iforbindelse med salg og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagen angårendviderespørgsmålet,omindklagedeharkravpåbetalingafdokumentationsomkostninger som krævet.

Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

Klager ønskede at sælge sin ejendom og henvendte sig derfor til indklagede, der den 3.og 17. marts 2006 indhentede tingbogsoplysninger på ejendommen.Det fremgik heraf, at der på ejendommen bl.a. var tinglyst to ejerpantebreve medmeddelelse til Danmarks Hypotekbank på hhv. kr. 100.000,00 og kr. 29.400,00. De toejerpantebreve var tinglyst i hhv. 1973 og 1974.Den 14. marts 2006 blev der indgået en formidlingsaftale mellem parterne, hvoriindklagedessalærblevaftalttilkr.47.063,00inkl.momsog

dokumentationsomkostninger til kr. 9.494,00.I forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse fik indklagede af klager udleveretårsopgørelse vedrørende gælden bag de to nævnte ejerpantebreve.Det fremgik af årsopgørelse for 2001, 2002 og 2004, at kursværdien af restgældenudgjorde i alt kr. 106.088,60.Samme dag udarbejdede indklagede et salgsbudget til klager ud fra en salgspris på kr.750.000,00.Ved denne salgspris havde indklagede beregnet, at klagers overskud i forbindelse meden handlen ville udgøre ca. kr. 399.000,00.Det fremgik videre af salgsbudgettet:

Den 10. april 2006 afregnede indklagede over for klager, og den 28. april 2006 betalteklager indklagedes resttilgodehavende.Klager har til sagen oplyst, at indklagede stod for berigtigelsen af handlen for klager.Den 27. april 2006 udarbejdede indklagede et salgsbudget ud fra den i købsaftalenaftalte kontantpris. Klager har til sagen oplyst, at klager ikke i forbindelse medkøbsaftalens underskrivelse havde fået udleveret et sådant salgsbudget.Den 8. maj 2006 skrev kreditor ifølge de to ejerpantebreve til klagers pengeinstitut:

”………………..I forbindelse med henvendelse fra sælgers pengeinstitut til Økonomistyrelsenvedrørende indfrielse af lån tinglyst ved ejerpantebreve i ejendommen viser det sig, atder er tale om salg af en landarbejderbolig, hvor der har været ydet boligdriftslån i 20år.Som det må være Dem bekendt, er der jo tale om en bestemt type lån i disselandarbejderboliger, idet lånene blev ydet ved et driftstilskud til ejendommen hvertermin (2 gange årligt) i 20 år. Derefter stopper låneudbetalingen, og lånet står så ogtikker med rentetilskrivning indtil ejendommen sælges – oftest i forbindelse meddødsfald.

I Deres provenuberegning til sælger har De stillet sælger i udsigt, at hans provenu –efter indfrielse af de 2 ejerpantebreve til Kongeriget Danmarks Hypotekbank ogfinansforvaltningen anslået til ca. kr. 106.000,00 – ville udgøre ca. kr. 300.000,00.Sælger har i tiltro til denne oplysning etableret sig i ny, dyr lejlighed, idet han harkalkuleret med en indtægt fra sin formue.Jeg må derfor konkludere, at min klient har lidt et tab, som De ifølge ankenævnspraksishæfter for.……..”Den 22. maj 2006 skrev kreditor ifølge de to ejerpantebreve til klagers advokat:

”Med henvisning til Deres brev dateret den 17. maj 2006 samt telefonsamtale dagsdato, skal det meddeles at Økonomistyrelsen kan tillade at de på ejendommen tinglysteejerpantebreve aflyses af tingbogen på følgende vilkår:Det beregnede salgsprovenu på ca. 411.647,00 kr. indbetales til foreløbig afdragpå statskassen fordring.•Såfremten sag imod den medvirkende ejendomsmægler el.tinglysningsmyndigheden medfører udbetaling af erstatning, forpligter debitor sigtil at indbetale restfordringen incl. renter til Økonomistyrelsen.•Økonomistyrelsen skal samtidig bekræfte, at ville se positivt på en akkordordningfor restengagementet, såfremt der ikke modtages erstatning som ovenfor anført.Dette er dog betinget af, at debitors øvrige økonomiske forhold berettiger hertil.•

Debitor må meddele transport til fordel for Økonomistyrelsen i salgsprovenuet og eteventuelt erstatningsbeløb. Sædvanlig bankgaranti/indeståelse kan godkendes.”Efter klagesagens indgivelse har indklagede fremsendt en kreditnota på kr. 950,00, idetindklagede havde opkrævet et for stort beløb vedrørende dokumentationsomkostninger.Indklagede har dog ikke tilbagebetalt beløbet til klager.

Klager har bl.a. anført:

Indklagede skal erstatte klager kr. 516.526,28 samt erstatte renter med 10 % fra 11.december 2005.Gælden bag de to ejerpantebreve tinglyst på ejendommen er boligdriftslån ydet afstaten, og indklagede burde derfor have medregnet indfrielse af gælden i beregningenaf provenuet.Klager har i tiltro til indklagedes beregning af provenuet etableret sig i ny dyr lejlighed.

Klager har alene fået udleveret salgsbudgettet af 14. marts 2006, der viste et overskudtil klager på ca. kr. 399.000,00. Klager fik ikke i forbindelse med handlen udleveret enaktuel salgsprovenuberegning. Først den 27. april 2006 modtog klager en beregning afprovenuet foretaget ud fra handelsprisen.Indklagede fik i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse udleveret 3 årsopgørelservedrørende gælden bag ejerpantebrevene. I alle 3 årsopgørelser er restgælden anførtmed nøjagtig det samme beløb. Dette burde have givet indklagede anledning til atundersøge nærmere, hvad den reelle restgæld udgjorde. Indklagede har imidlertid ikkekontaktet kreditor i forbindelse med handlen.Af den af indklagede indhentede tingbogsattest fremgår ikke, at der er tale om enlandarbejderbolig, og heller ikke, at der på ejendommen er tinglyst en servitut omsalgsforbud. Først da klagers advokat i maj 2006 rettede henvendelse tiltinglysningskontoret, blev fejlen i tingbogsoplysningen rettet. Det viste sig, at der på ettidspunkt var sket en fejlskrift ved omskrivningen af tingbogen, således at oplysningenom arbejderbolig og salgsforbudet ved en fejl ikke var blevet anført.Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, omindklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger som krævet.

Indklagede har bl.a. anført:

Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager.Klager har fået udleveret en salgsprovenuberegning i forbindelse med handlen, hvilketklager også har bekræftet ved sin underskrivelse af købsaftalens punkt 25.Indklagede fik ikke taget en kopi af salgsprovenuberegningen, forinden denne blevudleveret til klager, og indklagede har derfor udskrevet salgsprovenuberegningen på nyden 27. april 2006, hvorfor det er denne dato, der fremgår på den kopi, der erfremsendt til nævnet.Ved formidlingsaftalens indgåelse modtog indklagede kopi af 3 årsopgørelservedrørende gælden bag de to ejerpantebreve. Det fremgik heraf, at den samlederestgæld udgjorde kr. 106.088,60. Indklagede tog i salgsbudget og provenuberegningforbehold for de to ejerpantebreve, og da det beregnede provenu udgjorde kr.399.000,00 fremstod handlen som sammenhængende for klager.I øvrigt er der alene pantsikkerhed for et ejerpantebrevs hovedstol med tillæg af 1 årsrenter.Det bestrides, at indklagede har påført klager tab.

Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling § 19, stk. 2, at den bag etejerpantebrev liggende gæld kan holdes uden for provenuberegningen, men at der i såfald udtrykkeligt skal være taget forbehold herfor.Indklagede har ved udarbejdelsen af salgsbudget og salgsprovenu overholdt dennebestemmelse.Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2, at såfremt der til skadefor forbrugeren er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og er forbrugereni god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og enkorrekt beregning.Klager kan ikke have været i god tro om salgsprovenuberegningens rigtighed, da klagermå have været vidende om den renteforpligtigelse, der bestod i forbindelse medgælden bag de to ejerpantebreve. Klager har dermed ikke haft grundlag for at forventeat kunne opnå et overskud i forbindelse med handlen.Da klager således ikke har været i god tro, kan indklagede ikke pålægges at betalegodtgørelse.Såfremt nævnet alligevel skulle finde, at indklagede er erstatningsansvarlig eller skalbetale godtgørelse til klager, skal der tages højde for klagers rentefradrag.

Nævnet udtaler:

Det fremgår af bekendtgørelse om ejendomsformidling § 19, stk. 2, at den bag etejerpantebrev liggende gæld kan holdes udenfor salgsprovenuberegningen, men at der iså fald skal være taget udtrykkeligt forbehold herfor.Indklagede har derfor ikke i den forbindelse lavet fejl i salgsbudgetterne af 14. marts og27. april 2006.Klager har til sagen oplyst, at klager ikke i forbindelse med handlen modtog en aktuelsalgsprovenuberegning, og indklagede har ikke dokumenteret at have udarbejdet ogudleveret et sådant salgsprovenu til klager i forbindelse med købsaftalensunderskrivelse.Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke har sørget herfor, ogikke sørget for at have undersøgt, om handlen hang sammen for klager, hvilket denefterfølgende viste sig ikke at gøre.Nævnet finder, at indklagede burde have kontaktet kreditor på de to ejerpantebreve ogundersøgt, om gælden havde en sådan størrelse, at handlen hang sammen.

Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom § 24, stk. 2, at såfremt det til skadefor forbrugeren er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren eri god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og enkorrekt beregning.Da indklagede ikke har udarbejdet salgsprovenuberegning til klager, har klager såledesikke modtaget oplysning om, hvad provenuet ved salget ville udgøre.Klager har alene haft salgsbudgettet af 14. marts 2006 at forholde sig til i forbindelsemed handlen.Henset til de bag ejerpantebrevene liggende låns helt specielle karakter, finder nævnetikke at kunne tage stilling til, om klager har været i god tro om salgsbudgettetsrigtighed.Nævnet kan derfor ikke afgøre, om indklagede skal betale godtgørelse til klager.Afvisningen af dette spørgsmål sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet forEjendomsformidling § 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager,bl.a. p.g.a. usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger.Nævnet kan ikke pålægge indklagede at betale erstatning, idet indklagede ved sinhandlemåde ikke ses at have påført klager et tab.Nævnet finder imidlertid, at indklagede som følge af det kritisable mæglerarbejde skalfortabe sit salær kr. 42.062,50.Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen erberettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse medlovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant harværet opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksisat henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagersstillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådtaf Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag.Nævnet udtaler derfor videre, at nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på i alt kr.1.875,00 vedrørende dokumentationsomkostninger, idet indklagede alene hardokumenteret at have afholdt kr. 500,00 til henholdsvis tingbogsoplysning ogservitutter. Indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 1.375,00 til klager.Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnetindbetalte gebyr på kr. 700,00.

Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

Klager har bl.a. anført:

Indklagede har bl.a. anført:

Nævnet udtaler:

Konklusion: