L 83 - 2009-10 - Bilag 1: Høringssvar og høringsnotat fra miljøministeren

Høringsnotatvedrørendeforslag til lov om udstykning og salg af statens arealer, som er udlejet som sommerhus-grunde i Rødhus Klit, Blokhus Klitplantage, Bjerghuse ved Fjand og Tranum Ejstrup Strand.Lovforslaget blev sendt i ekstern høring den 9. september 2009 med frist for at afgive høringssvarden 30. september 2009.Udkastet blev sendt i høring til en bred kreds af myndigheder og organisationer. Skov- og Natursty-relsen har modtaget i alt 17 høringssvar, hvoraf 11 myndigheder og organisationer har oplyst, atman ikke har bemærkninger til lovforslaget.Følgende høringsparter har fremsendt bemærkninger til udkastet til lovforslag:Rødhus Klit Lejerforening, Dansk Land- og Strandjagt, Fritidshusejernes Landsforening, Forenin-gen Samarbejdende Lejerforeninger i Vestkystens Klitplantager, Friluftsrådet og Københavns Uni-versitet.Følgende høringsparter har oplyst, at de ingen bemærkninger har til udkastet til lovforslag:Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, Beskæftigelsesministeriet, SKAT, Ministeriet for Videnskab, Tek-nologi og Udvikling, Fødevareministeriet, Klima- og Energiministeriet, Økonomi- og Erhvervsmini-steriet, Kulturarvsstyrelsen, Kirkeministeriet, Jammerbugt Kommune og Advokatsamfundet.[Foruden de ændringer, der fremgår af dette notat, kan der være foretaget yderligere supplerendeforklaringer og uddybninger samt korrektioner af teknisk karakter i lovforslaget på baggrund af be-mærkninger i høringssvarene, samt efter lovtekniske drøftelser med Justitsministeriet.]Bemærkningerne har især berørt følgende punkter:a) Afgrænsning af det omfattede område i Rødhus Klitb) Prisen på grundenec) Offentlighedens adgang til områderned) Udstykning af ubebyggede grunde og mindstestørrelser for grundee) De økonomiske konsekvenser for de berørte lejere/ejeref) De praktiske konsekvenser for den enkelte ejerg) Regulering af lejenh) Fredskov og klitfredningi) Fortsat lejemål

Herudover har Københavns Universitet, Skov og Landskab, gjort opmærksom på, at opretholdelseaf fredskovspligt på områderne ikke har betydning for opgørelse af skovarealet i Danmark, daskovstatistikken ikke inkluderer arealer, som er domineret af f.eks. sommerhusområder.a) Afgrænsning af det omfattede område i Rødhus KlitRødhus Klit Lejerforening har anført, at alle 139 huse i Rødhus Klit er beliggende på fredskovsplig-tige, fredede og klitfredede arealer. Det fremgår af kortbilag til lokalplan 201. Lovforslaget bør der-for tilpasses, så hele området er omfattet af lovforslaget. Lejerforeningen mener, at 72 huse erholdt uden for lovforslaget. Lejerforeningen kan ikke acceptere forskelsbehandling af områdets leje-re.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerHøringssvaret beror på en misforståelse om fredskovspligtens udstrækning i området. Misforståel-sen er opstået, fordi der endnu ikke er overensstemmelse mellem lokalplanens beskrivelse af fred-skovspligt og Skov- og Naturstyrelsens beslutning fra 2007 om fredskovspligtens udstrækning.Herefter er der områder i Rødhus Klit som ikke er underlagt fredskovspligt og derfor umiddelbartkan udstykkes og sælges, mens områder med fredskovspligt kun kan udstykkes og sælges, så-fremt lovforslaget vedtages. Lejerne på begge typer områder er informeret om deres stilling vedbreve af 14. juli 2009. Ligestilling af lejerne i området med hensyn til at få mulighed for køb er netopet formål med lovforslaget.På baggrund af lejerforeningens høringssvar har Skov- og Natustyrelsen taget kontakt til lejerfore-ningen for at præcisere, at lovforslaget har til formål at ligestille alle lejere i området, uanset omderes hus er beliggende på fredskovspligtigt areal eller ej.Bemærkningerne har ført til at de alm. bemærkninger til lovforslaget uddybes, så det er klart, at deri Rødhus Klit er områder både med og uden fredskovspligt. Desuden er der i kortbilaget medtagetet større område end de fredskovspligtige som undtaget fra lokalplanens udstykningsforbud.b) Prisen på grundeneSamarbejdende Lejerforeninger i Vestkystens Klitplantager (SLVK) gør gældende, at de af skatte-ministeren og SKAT anvendte regler og dermed præmisserne for prisfastsættelsen ikke er anven-delige i dette særlige tilfælde, hvor udbuddet kun kan ske til en bestemt person, nemlig lejeren afgrunden, som jo samtidig er ejer af sommerhuset på grunden. SLVK finder ikke, at det er retvisen-de for prisfastsættelsen, at grundene skal vurderes som ubebyggede til en markedspris. Det fak-tum, at der er et hus på grunden, som ejes af lejeren, der er den eneste mulige køber, gør en for-skel. Det anføres, at ejendomsmæglere er meget enige i synspunktet. Det faktum at køberen ejerhuset på grunden reducerer prisen for grunden. Desuden må fredninger og andre rådighedsbe-grænsninger tages i betragtning ved prisfastsættelsen. SLVK henstiller, at skatteministeren opfor-dres til at foretage en revurdering af retningslinjerne for prisfastsættelse af de af staten udlejedesommerhusgrunde.Dansk Land- og Strandjagt finder det vigtigt, at prisen fastsættes på et niveau, så lejerne har enreel mulighed for at købe. Det anbefales at overveje at give køber mulighed for hjælp til finansieringaf køb.Fritidshusejernes Landsforening mener, at lovforslaget skal indeholde retningslinjer for den uvildigevurdering som bør foretages af mindst to uafhængige ejendomsformidlere, hvoraf den ene skaludpeges af de nuværende lejere i det berørte område.

Rødhus Klit Lejerforening anser en gennemsnitspris på 800.000 kr. for urealistisk høj henset til debegrænsede anvendelsesmuligheder, restriktioner af hensyn til naturen samt det forhold at grunde-ne allerede er bebygget. Disse forhold skal indgå i retningslinjer for den uvildige vurdering.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerLovforslagets skøn over gennemsnitsprisen for grundene er som det fremgår af bemærkningerneforetaget med betydelig usikkerhed. Det er valgt at sælge grundene til lejerne af grundene udenoffentligt udbud og ikke byde grunden ud på anden måde. Det er derfor tilkendegivet, at grundeneskal vurderes som tilsvarende ubebyggede grunde for at lejerne kan få tilbudt grunden til den pris,som styrelsen måtte forventes at få, hvis grundene havde været tilbudt til salg som ubebyggedegrunde, så lejerne ikke bliver favoriseret af at have haft mulighed for at leje grundene i en årrække.Dette princip har også ligget til grund for de vurderinger, der er foretaget af de øvrige grunde, derhar været udbudt til salg.Til grund for vurderingerne vil derudover ligge lokalplaner, fredninger og alt hvad der måtte være afrestriktioner for arealerne. Det bemærkes i den forbindelse, at de restriktioner der kan være forarealerne og området i nogle tilfælde vil gøre arealerne mere attraktive for købere.Bemærkningerne giver ikke grund til ændringer af lovforslaget.c) Offentlighedens adgang til områderneSLVK forudsætter, at det alene drejer sig om offentlighedens adgang til de eksisterende veje ogstier og dermed ikke de udstykkede grunde.Friluftsrådet støtter, at offentlighedens adgang til de områder der udstykkes vil blive sikret i forbin-delse med salget ved at der tinglyses deklarationer på ejendommene. Herved sikres, at uorganise-rede aktiviteter kan fortsætte i områderne som hidtil. Friluftsrådet opfordrer til, at det afklares omorganiserede aktiviteter vil blive sikret, hvis sådanne foregår i områderne, og at deklarationerneudvides i det omfang, det er nødvendigt for at sikre, at de organiserede aktiviteter også kan foregåfremover.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerDet forudsættes at offentligheden vil få samme adgang, som de har nu, hvor hele arealet er ejet afstaten. Deklarationerne vil sikre, at de eksisterende rettigheder bibeholdes, og så vidt det er muligtogså for organiserede brugere. Deklarationerne om offentlighedens adgang på arealerne vil dogblive udformet i overensstemmelse med de faktiske forhold i de pågældende områder. Der vil såle-des blive taget konkret stilling til adgangsspørgsmålet for de enkelte områder. Lejerorganisationer-ne vil blive inddraget ved udformningen af deklarationerne.Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.d) Udstykning af ubebyggede grunde og mindstestørrelser for grundeSLVK finder, at det bør præciseres, at der ikke kan ske yderligere udstykning af både bebyggedegrunde og ubebyggede grunde. Det anføres endvidere, at der ikke i lovforslaget eller bemærknin-gerne står noget om grundstørrelse eksempelvis minimumsstørrelse ved udstykning. SLVK finder,at der bør ske en præcisering heraf, henset til eventuelle bestemmelser herom i lokalplaner og an-den lovgivning.

Fritidshusejernes Landsforening finder, at lovforslaget skal indeholde en bestemmelse om, at ube-byggede eller bebyggede parceller ikke kan udstykkes yderligere og at dispensationer fra dette ikkevil blive givet. Landsforening finder desuden, at der bør fastsættes mindstestørrelse af grunde vedyderligere udstykning.Rødhus Klit Lejerforening mener, at lovforslaget ikke tager tilstrækkeligt hensyn til ubebyggedegrunde. Det skal desuden klart fremgå, at der ikke efterfølgende kan udstykkes, hverken fra ube-byggede frie områder eller fra de enkelte grunde. Det skal gælde hele Rødhus Klit området. Lejer-foreningen mener også, at lovforslaget skal fastsætte grænsen for mindstestørrelsen for en grundmed bebyggelse, idet mange grundejere har udtrykt interesse i køb af mindre grunde end dem de idag lejer.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerLovforslaget indeholder alene bestemmelser om, hvor mange grunde, de omfattede arealer kanudstykkes i. Det fremgår således af § 1, at de nye grunde skal være bebygget med mindst ét lovligteksisterende sommerhus, dvs. der åbnes ikke mulighed for at udstykke ubebyggede grunde eller atudstykke en bebygget grund i flere grunde end højst én grund pr. eksisterende hus. Som ved dehidtil gennemførte udstykninger af statens ejendomme, udstykkes grundene i forskellig størrelse altefter naturforholdene og placeringen af husene.Bemærkningerne giver anledning til, at det præciseres i lovforslagets bemærkninger, at grundenevil blive udstykket i forskellig størrelse alt efter naturforholdene og placeringen af husene.e) De økonomiske konsekvenser for de berørte lejere/ejereSLVK mener, at der i lovforslaget bør være en opregning af økonomiske konsekvenser for købernei forhold til grundskyld, ejendomsværdiskat og vejvedligeholdelse.Fritidshusejernes Landsforening mener, at en eventuel højere ejendomsskat og økonomiske-administrative omkostninger for staten ikke skal have konsekvenser for de lejere, der ikke ønsker atkøbe deres grunde, og at dette bør være indeholdt i lovforslaget.Rødhus Klit Lejerforening finder, at det skal fremgå klart af lovteksten, at lejere der fortsat ønsker atleje ikke belastes af en højere ejendomsskat end den, der er gældende inden lovens vedtagelse.Desuden tager lovforslaget ikke stilling til de økonomiske og administrative konsekvenser for deberørte lejere/ ejere. Det gælder, hvordan de kommende driftsudgifter fra SNS, kommune og andreoffentlige instanser fordeles mellem udlejer/lejer/ejer, og hvordan de belaster de respektive parter,herunder hvordan skatter og afgifter udmøntes.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerDet vil være vigtigt for den enkelte lejer, som overvejer køb, at overveje alle økonomiske konse-kvenser for den pågældende. Disse kan kun gøres op af den enkelte lejer.Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.f) De praktiske konsekvenser for den enkelte ejerSLVK savner en uddybning af hvilke praktiske konsekvenser eksempelvis fredskovspligten, jf.skovloven vil få for den enkelte ejer i forhold til det gældende forhold, hvor Skov- og Naturstyrelsenadministrerer statens ejerskab.

SLVK savner oplysning om, hvorledes arealerne herunder veje og stier skal administreres i tilfældeaf, at der både findes solgte og udlejede grunde. Det gælder også i relation til kravet om grundejer-forening.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerFredskovspligten administreres på samme måde uanset ejerforholdene. Administration af veje ogstier i et fælles ejerskab må løses efter forholdene i de enkelte områder.Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.g) Regulering af lejenFritidshusejernes Landsforening ønsker, at det skal fremgå af lovforslaget, at der ikke må ske enlejeforhøjelse ud over den stigning, der allerede er fastsat ved lovgivning.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerLovforslaget giver mulighed for at udstykke arealerne, så der kan sælges grunde til lejerne. Selvelejeforholdene er lovforslaget uvedkommende. Leje af jord, som der er tale om her, er ikke regule-res i lovgivningen. Leje aftales mellem parterne ved indgåelse af en kontrakt. Skov- og Naturstyrel-sen har drøftet lejefastsættelse med lejerorganisationerne i 2005/2006 og indgået nye kontraktermed lejerne. Det er aftalt, at lejefastsættelsen tidligst kan tages op igen i 2011.Bemærkningerne giver ikke anledning til ændring af lovforslaget.h) Fredskov og klitfredningRødhus Klit Lejerforening finder, at det skal lovfæstes at den restriktive praksis for ændringer i deneksisterende bebyggelse på fredskovspligtige arealer fortsat skal gælde for områderne. Det er ikkenok, at det står i bemærkningerne til lovforslaget. Det skal også fremgå af loven, at den ikke måskabe præcedens i strid med naturbeskyttelseslovens § 8.Fritidshusejernes Landsforening mener, at det skal fremgå af lovforslaget, at den nuværende re-striktive praksis for ændringer i eksisterende bebyggelse fortsat skal gælde for områderne, og atejere eller lejere ikke kan forvente dispensation til udvidelse af sommerhuse mv. ud over de heltbegrænsede situationer, som det er praksis i dag ifølge Naturklagenævnet. Desuden skal lovforsla-get indeholde lovens forbud mod ændring af tilstanden af klitfredede arealer og ikke give yderligeremulighed for at opsætte hegn, ny bebyggelse mv., end der er i dag efter gældende regler og love. Ide arealer der er beliggende i Natura 2000-områder eller tæt på, bør lovforslaget indeholde, at derikke ændres på beskyttelsesniveauet for områderne. Lovforslaget må ikke ændre ved naturbeskyt-telseslovens § 3.SLVK forudsætter, at de respektive fredninger administreres i overensstemmelse med den hidtilgældende restriktive dispensationspraksis, men dog med respekt af de til enhver tid gældende lo-kalplaner.Skov- og Naturstyrelsens bemærkningerLovforslaget er bygget sådan op, at det alene fastsætter særlige regler for udstykning på de præcistbeskrevne arealer, som lovforslaget omfatter. Skovlovens og naturbeskyttelseslovens bestemmel-ser om dispensation ændres ikke. Heraf følger at skovlovens og naturbeskyttelseslovens øvrigeregler gælder fuldt ud som på andre arealer, der er omfattet af fredskovspligt og klitfredning.Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer i lovforslaget.