Boligudvalget 2010-11 (1. samling)
L 89 Bilag 8
Offentligt
947787_0001.png
947787_0002.png
947787_0003.png
947787_0004.png
Huseftersynsordningen – Tilstandsrapporter med X-faktor.Markedsvilkår og uvildighed – to uforenelige størrelser i huseftersynsordningen.Huseftersynsordningen har et problem! Ved på én gang at kræve både fri konkurrence og uvildighed, harman skabt et administrativt monster. Bent Bentsen oplevede problemet og havde sværdet fremme ogforsøgte sig som uvildighedens ridder, men havde ikke nogen heldig hånd. Sværdslaget endte som bekendti et øksehug, der kriminaliserede de små selvstændige firmaer og åbnede markedet for grådige købmænd,der kendte deres besøgelsestid. Han burde nok hellere have sendt sin chauffør hjem efter jagtgeværet meddet gode sigte.I dag lader man ordningen udplyndre af smarte pengemænd med snakketøjet og tegnedrengen i orden.Vi ved alle, at man har et særligt forhold til den, der giver en brød i munden. Derfor er uvildigheden enillusion under frie markedsvilkår. Konstruktionen af ordningen er en hån imod kravet om uvildighed.Vi må erkende at vi lever i en verden, hvor penge styrer næsten alt:1. Forsikringsselskaber ejer ejendomsmæglere.2. Ejendomsmæglere formidler både tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer!3. Ejerskifteforsikringer tilbydes med rabat, hvis rapporterne er udført af mæglerens egnebygningssagkyndige!4. Ejerskifteforsikringer giver forsikringsselskaber adgang til at sælge alle husstandens øvrigeforsikringer med samlerabat. Derfor er forsikringsselskabet kun delvis interesseret itilstandsrapportens kvalitet, for deres hovedinteresse er ”kun” et mersalg af forsikringer.Voila! - Med ejendomsmægleren som pusher er det lykkedes ræven at komme helt ind i hønsehuset.Lokkemaden var en billig tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring med rabat.Mægleren er interesseret i et nemt og hurtigt salg. Mægleren ønsker derfor tilstandsrapporter med ”X-faktor”, der ikke giver for meget bøvl. Mægleren ønsker derfor helst at samarbejde med sin ”egenbygningssagkyndige”, der kan levere rapporter med ”X-faktor”, der er renset for K3 og UN. Det fremmernemlig mæglerens salg. Men herved tilsidesættes huseftersynsordningens krav om uvildighed.Den seriøse bygningssagkyndige bør overhovedet ikke kunne bringes i en situation, hvor der kan drages denmindste tvivl om hans uvildighed (=hæderlighed og grundighed). Det bør lovgivningen sikre og støtte ham i!Forsikringsselskaberne har i dag fået meget magt og styrer reelt størstedelen af markedet fortilstandsrapporter og energimærker, men de har desværre problemet med uvildigheden at slås med. Derforvrides der for tiden mange hjernevindinger i de store firmaer for at finde Sesam-ordet, der kan legaliserepengemændenes ret til fortsat at styre markedet for tilstandsrapporter med ”X-faktor” og nu også medbrancheforeningen som sekundant!Om ordningens markedsgørelse har Rasmus Kjeldahl fra Forbrugerrådet udtalt: ”Det nytter ikke, at manbare afskaffer det frie valg. Der skal være et frit marked, hvor man skal kunne sammenligne pris ogkvalitet”. Helt ærligt Hr. Rasmus Kjeldahl: Hvad får dig til at tro at det er muligt at sammenligne pris ogkvalitet mellem udbyderne i dette marked? Sælger, der efterspørger og betaler rapporten, har kun éninteresse i den, nemlig at fraskrive sig sit sælgeransvar og han har overhovedet ingen interesser i kvalitet –nærmest tværtimod! Og han vil naturligt nok have rapporten til den billigste pris.Kun køberen har reel interesse i kvalitet. Heri ligger paradokset. Derfor holder argumentationen til fordelfor det ”frie marked” ikke!Side 1 af 4
Sammenhængen mellem pris og kvalitet i tilstandsrapporter burde nok have et eftersyn i konkurrence-styrelsen. Sammenligning af pris og kvalitet på markedet for tilstandsrapporter er jo absurd. – Det burdeefterhånden være gået op for de fleste.Kvaliteten i en tilstandsrapport skal pr. definition altid være uangribelig, ligegyldig hvad prisen er. Man børikke kunne vælge sig til at købe en ringere kvalitet til en lavere pris, når det gælder en tilstandsrapport. Kunhvis jeg skal købe en ny bil giver det mening at sammenligne pris og kvalitet.Ordningen med tilstandsrapporter har udviklet sig til en farce og det ”frie marked” har resulteret i absurdedumpingpriser, som ingen kan leve med i længden. Forbrugeren er på herrens mark og må i øjeblikket følesig til grin, hvis han ikke kan få en tilstandsrapport/energimærke til dumpingpris.Forsikringsbranchen/mæglerkæderne har snigløbet ordningen og fået så tætte samarbejdsaftaler med destore firmaer, der laver tilstandsrapporter og energimærker at relationen ligner et ”skjult ejerskab”. Det ersvært at få øje på de vandtætte skodder mellem interessenterne i ordningen, som der anstændigvis børvære. Problemet er at pengefolk spekulerer kynisk i ordningen.Konkurrence er godt - det motiverer alle til at yde en ekstra indsats. Nogle mener åbenbart at grådighed erendnu bedre. De bygningssagkyndige, der stadig har bevaret deres uvildighed/integritet, konkurrerer i dagreelt kun om at rage opgaver til sig. De konkurrerer hverken om pris eller kvalitet.Da alle bygningssagkyndige officielt er godkendt og beskikkede, kan man spørge om, hvordan de så harmulighed for at konkurrere om opgaverne, når det hverken er pris eller kvalitet, der indgår i valget af ensagkyndig? Hvis valget står mellem Frederik eller Muhammed – hvem vælger man så?Hvordan kan man som ”forbruger” finde rundt i dette uoverskuelige marked og sammenligne ”pris ogkvalitet”, hvis det nu var det, man ønskede? Det er mig en gåde!Hussælgeren foretrækker derfor at overlade det til ejendomsmægleren at bestemme hvilkenbygningssagkyndig, der skal udføre rapporten. Her er råddenskaben allerede ved at komme langt ind ibutikken! Ejendomsmægleren har måske også et økonomisk incitament til at vælge ”sin egen”samarbejdspartner p.g.a. ”særaftaler” af økonomisk art.Og hvordan står det så til i branchen i dag?- Her hersker jungleloven! Først til fadet for enhver pris! Darwin er det religiøse mantra!- En del sagkyndige har kapituleret og arbejder under akkordlignende arbejdsforhold i et af de 5 storefirmaer, der har delt markedet mellem sig, men må kalkulere med en vis udbrændthed over relativ kort tid.Her arbejder man ca. 2 - 3 gange mere pengene for at kunne aflevere et overskud til firmaet. Hvem tænkerher på kvalitet? For god ordens skyld er der 5 store foretagender, der ”konkurrerer”. Ingen kender deresindbydes aftaler! Hokus-pokus! - Offentligheden tror at alting foregår på markedsbetingelser.- Andre betaler til en ”mafialignende”-organisation, der så ”hjælper” den sagkyndige med at skaffeopgaver. Handelen med tilstandsrapporter er efterhånden blevet en omfattende handelsplads med boder i”Templets Forgård”. Inde bagerst i ”Det Allerhelligste” har man gemt uvildigheden så langt væk, at ingenhar opdaget det.- Atter andre plejer stadig deres gamle mæglerforbindelser, dog lidt mere diskret end tidligere.- Resten af de bygningssagkyndige er sendt på ørkenvandring uden tilstrækkelig med opgaver og er påspring til at forlade branchen eller gå på pension på statens regning, - ikke fordi de ikke er kvalificerede ellerønsker at arbejde med tilstandsrapporter, men fordi ordningen opleves som gennemkorrupt.Side 2 af 4
Mange har længe ventet på at en bombe ville sprænge ordningen tilbage til ”start”. - Ønsketænkning ogdagdrømme om ”fair play” og faglighed i højsædet?Man kan forestille sig hvad der ville ske, hvis en bombe sprang og opgaverne blev fordelt ”efter tur”.De store firmaer ville opleve en faneflugt og få et meget stort rekrutteringsproblem, fordi ingen af debygningssagkyndige ønsker at arbejde under akkordlignende forhold, fordi det går ud over livskvalitet ogkvaliteten i rapporterne.Hvis opgaverne blev fordelt mere pragmatisk, kunne branchen samlet set levere mere kvalitet for pengene.De store firmaer er derfor blevet en pestilens for branchens udøvere! - Brancheforeningen har valgt side ogvil ikke se manglende uvildighed som værende et problem. Det er branchens største problem!En sidste desperat krampetrækning er oprettelsen af en forening af ”Frie, Uafhængige Bygningssagkyndigeog Energikonsulenter” med en fælles bestillings-hjemmeside. Hvis man ikke her genopliver andelstanken,vil mange små firmaer skulle se sig om efter anden beskæftigelse. Man skal huske på at Andelsbevægelsen isin tid var bøndernes oprør mod grådige pengemænd, der tog en høj avance på bøndernes leverancer.Andelsbevægelsen skaffede bønderne bedre priser og skaffede byboerne kvalitet til en fair pris.At påstå at ordningen fungerer på frie markedsvilkår er en myte, et påstulat og en hån mod ordningen,eftersom ca. 70-80% af tilstandsrapporterne tilvejebringes via mæglere ved tvivlsomme aftaler mellemforsikringsselskaber og store firmaer, der laver tilstandsrapporter på samlebånd og med indbyggedeøkonomiske særaftaler.Der eksisterer ikke og kommer aldrig til at eksistere frie markedsvilkår for tilstandsrapporter! Det kan ikkelade sig gøre, hvis man mener noget med uvildigheden. Det er et ”marked”, der skal reguleres løbende, fordet vil konstant være under angreb af ”spekulation”, der er vor tids svøbe.Hvis der skal skabes troværdighed og respekt om ordningen skal priserne være stabile og uden urealistiskeslagtilbud, der ikke engang dækker omkostningerne. Det er ikke naturlig markedsdannelse at underbydehinandens priser. Maksimumpriser er latterlige uden minimumspriser, så derfor bør der indføres faste,regulerede priser. Hvis man mener noget med uvildigheden bør opgaverne fordeles af en ubestikkeligcomputer, der i dag ville være det eneste ”uvildige” man kan opdrive indenfor ordningen!Lad den bygningssagkyndige koncentrere sig om det væsentlige, nemlig fagligheden. Det vil give ordningenet gevaldigt kvalitetsløft. - Og lad der være øvre grænser for hvor mange rapporter, den enkelte sagkyndigemå udføre. Der må dog være grænser for useriøsiteten! – og anstændigheden? (De mest grådigesagkyndige, der ikke kan få nok, kunne evt. udleve deres arbejdsiver i ældreplejen el. lign..)En tilstandsrapport bør være husets eget uvildige dokument, der i købers øjenhøjde fortæller om husetsskavanker - en husets sygejournal med diagnoser, der evt. peger i retning af en behandlingsstrategi.En sygejournal bør ikke være en omsættelig vare med ”X-faktor”, men et redskab for en huskøber midt ihans livs måske største økonomiske beslutning. Tilstandsrapporten og energimærket er samfundsmæssigtaf allerstørste betydning og bør have alles bevågenhed, da de griber ind i alle borgeres privatøkonomi.Derfor bør der være vandtætte skodder mellem alle interessenter i huseftersynsordningen. Og der børvære ordentlige rammer for erhvervets udøvelse.
Side 3 af 4
Der skal formuleres et regelsæt, der har fokus på:1. Uvildighed – karaktersystemet er godt, men er ordningens achilleshæl, fordi køber fokuserer påkarakter-skemaet og måske har sværere ved at opfatte kommentarerne i sin helhed - fordi dettager tid at læse teksterne. Svagheden ved karaktererne er en manglende prissætning. Målet medordningen er jo at skabe et hurtigt overblik – også økonomisk over ejendommens skader.2. Kvalitet – faglighed - at levere kvalitet tager sin tid – krav til metode eller metodefrihed?3. Fast pris – prisforskelle og dumpingpriser fremmer ikke respekten for ordningen!4. Arbejdsmiljø – øvre grænse for, hvor mange rapporter, som den sagkyndige må udføre pr. måned.5. Konkurrence og fordeling af opgaver – man bør ikke udkonkurrere sine fagligt kompetente kolleger.Og så bliver man nødt til at forholde sig mere nuanceret til begrebet liberalisme:Som Søren Pind udtalte i et interview: "Jeg er 100 procent liberal, forstået på den måde, at jeg sætter storpris på at skabe rammer for, at folk kan få lov til at indrette deres egen tilværelse, som de selv vil. Men jeghar også måttet erkende en dyb sandhed, som jeg tror, at den engelske filosof Edmond Burke kom tættestpå, da han formulerede dette: at det eneste, der skal til, før det onde vinder, er, at den gode mand intetgør."Som man kan se, er der lagt i ovnen til en lang og ond fortælling om Huseftersynsordningens skæbne. Helepersongalleriet med helte og skurke har allerede taget opstilling og alle påtager sig ganske frivilligt rollerne.(Det må kræve et vist mod!) Handlingen står allerede i drejebogen. Løgnene og skinhelligheden bagkonspirationerne vil snart blive synlige for alle!Katedralen (læs: huseftersynsordningen) skal bygges helt færdig, men der skal rodes nede i fundamentet ogevt. piloteres, for der er alvorlige, synlige revner i soklen.Husk at fundamentet er det grundlag, som alt andet hviler på! Og husk også, at der skal være støttesøjlermed stræbe-buer, så loftet ikke falder ned i blæsevejr. Resten af historien kender vi, idet jeg formoder atalle har læst eller set ”Jordens Søjler”. Ingredienserne er nogenlunde de samme!Indtil videre er vi kun nået til 3. kapitel i denne ”Never Ending Story”.Indtil videre må man knibe sig i armen for at mærke efter om man drømmer eller er vågen.Fortsættelse følger!
19. januar 2011Lars BentzenArkitekt MAA, Danske ArkBeskikket Bygningssagkyndig og Energikonsulent.Windfeldvej 7,2830 Virum,27117050

Wikipedia: Korruption

fra latincorruptio,betyder "fordærvet tilstand, forfald eller bestikkelse".Korruption består i, at en betroet embedsmand eller tillidsmand i det skjulte modtager penge eller andre fordele entenfor at træde i funktion, for at undlade at træde i funktion eller for at misbruge sin betroede stilling. Korruption har storenegative økonomiske konsekvenser (effektivitetstab), idet misbruget fjerner en del af økonomien fra den friekonkurrence. I Danmark vil korruption være strafbart for tillidsmanden i kraft af straffelovens bestemmelse ommandatsvig og for modparten i kraft af medvirken. Organisationen Transparency International, som beskæftiger sig medmåling af korruption, regner Danmark blandt de fem mindst korrupte lande i verden.Side 4 af 4