Spørgsmål nr. 1 fra Folketingets Boligudvalg vedrørende forslag til

lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af

fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og lov om au-

torisation af elinstallatører m.v. (Revision af huseftersynsordningen

m.v.) (L 89):

”Ministeren bedes kommentere henvendelsen af 14. decem-ber 2010 fra Sven Heiner, Slagelse, jf. L 89 – bilag 2.”

Svar:

1.

Justitsministeriet har til brug for besvarelsen indhentet et bidrag fraØkonomi- og Erhvervsministeriet, der har oplyst følgende:”I henvendelsen bliver det anført, at afkrydsningen i til-standsrapporterne vedrørende bestilling af bygningssagkyn-dige ikke afspejler de faktiske forhold, og at ejendomsmægle-re reelt ofte selv bestiller bygningssagkyndige, uagtet, at detaf afkrydsningen fremgår, at det er sælger, der har bestilt rap-porten.Jeg [økonomi- og erhvervsministeren] vil i den forbindelsegerne understrege, at jeg ser med stor alvor på, hvis reglerneom bestilling af tilstandsrapporter ikke overholdes. Jeg harderfor bedt Erhvervs- og Byggestyrelsen undersøge, om reg-lerne overholdes. Hvis det viser sig, at der er ejendomsmæg-lere, som bryder loven, vil de blive politianmeldt eller ind-klaget for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Tilsva-rende vil der blive grebet ind over for de bygningssagkyndi-ge, hvis de overtræder kravet om uvildighed.Der stilles i henvendelsen endvidere forslag om, at tekniskrevisor fremover under sit kontrolbesøg spørger sælger om,hvordan den bygningssagkyndige er blevet valgt.Jeg kan hertil bemærke, at det nye nævn i forbindelse medden tekniske revision vil fokusere på, om et eventuelt samar-bejde mellem ejendomsformidlere og bygningssagkyndigerent faktisk fører til såkaldte ”lyserøde” rapporter.Herudover vil Erhvervs- og Byggestyrelsen iværksætte enrække yderligere initiativer, der skal styrke indsatsen foroverholdelse af bestillerreglerne:For det første vil oplysningen i tilstandsrapporten om,hvordan rapporten er rekvireret, blive ændret, såledesat det fremover skal være sælger og ikke den byg-ningssagkyndige, der oplyser herom.2

For det andet vil tilstandsrapporten fremover indehol-de information om navnet på sælgers ejendomsfor-midler på tidspunktet for rapportens rekvirering. Denforeslåede ændring vil give bedre muligheder for atundersøge eventuelle overtrædelser af bestillerregler-ne.For det tredje vil det nugældende forbud i lov om om-sætning af fast ejendom mod, at sælgers ejendoms-formidler indgår aftale om rekvirering af en tilstands-rapport, blive suppleret af en bestemmelse i en be-kendtgørelse om, at den bygningssagkyndige ikke måmodtage en bestilling af en tilstandsrapport fra sæl-gers ejendomsformidler. Dermed understøttes forbud-det mod, at sælgers ejendomsformidler indgår aftaleom rekvirering af en tilstandsrapport i lov om omsæt-ning af fast ejendom.

I henvendelsen argumenteres ydermere for, at ejendomsmæg-lere, via forsikringsselskabernes salgsafdelinger, har indfly-delse på bestilling af bygningssagkyndige.Jeg mener fortsat, at forsikringsselskaberne har betydelige in-teresser i retvisende rapporter, idet det påhviler selskabet atdække de eventuelle skader ved den solgte ejendom. Som an-ført i ovenstående har jeg bedt Erhvervs- og Byggestyrelsenundersøge, om reglerne overholdes. Hvis det viser sig, at derer ejendomsmæglere, som bryder loven, vil de blive politi-anmeldt eller indklaget for Disciplinærnævnet for Ejen-domsmæglere.Det foreslås endeligt i brevet, at der indføres en smiley-ordning for huseftersynsordningen.Hvad angår forslaget om en smiley-ordning vil jeg gøre op-mærksom på, at et enigt Folketinget netop har vedtaget L 29Lov om beskikkede bygningssagkyndige mv. Dermed etable-res et nyt disciplinær- og klagenævn for beskikkede byg-ningssagkyndige, hvor den eksisterende kvalitetskontrol af desagkyndiges arbejde samles med behandling af forbrugerkla-ger. Det medfører større klarhed om kvalitetskravene til debygningssagkyndige, styrker kvaliteten i tilstandsrapporternegennem en ensartet behandling og vurdering af de sagkyndi-ges arbejde samt sikrer ensartet vurdering af de byggetekni-ske forhold. Der vil fortsat ske en offentliggørelse af oplys-ninger om bygningssagkyndige, der laver alvorlige fejl i til-standsrapporterne.Det nye disciplinær- og klagenævn får kompetence til at be-handle sager om, hvorvidt en beskikket bygningssagkyndig3

har tilsidesat de pligter, der følger af lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. og regler fastsat imedfør heraf samt regler fastsat i medfør af denne lov. Næv-net skal således behandle de disciplinærsager mod beskikke-de bygningssagkyndige som følge af alvorlige eller gentagnefejl i de af disse udarbejdede tilstandsrapporter. Disse harhidtil været behandlet i den tekniske revision. Derudover skalnævnet behandle disciplinærsager i øvrigt om de bygnings-sagkyndiges tilsidesættelse af de pligter, der følger af lov omforbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. ogregler fastsat i medfør heraf samt regler fastsat i medfør aflov om beskikkede bygningssagkyndige m.v.Der er ikke ændret i forståelsen af begrebet alvorlige ellergentagne fejl i relation til de afvigelser mellem den af denbygningssagkyndige udarbejdede tilstandsrapport og de fakti-ske forhold på ejendommen, som konstateres ved en tekniskrevision. Den tekniske revision foregår i praksis ved, at enteknisk revisor foretager en fysisk gennemgang af den kon-krete ejendom, hvor den pågældende bygningssagkyndige harudarbejdet den kontrollerede tilstandsrapport. Hele ejen-dommen gennemgås og det kontrolleres om tilstandsrappor-ten, herunder karakterer og noter m.v., er retvisende og for-ståelig.Nævnet kan tildele påtale og advarsel. Den mildeste sanktioner tildeling af påtale. I gentagelsestilfælde eller ved meget al-vorlige fejl i tilstandsrapporterne kan tildeles en strengeresanktion. Herudover har nævnet som noget nyt fået hjemmeltil at pålægge den bygningssagkyndige en bøde på maksimalt100.000 kr. Der vil f.eks. kunne pålægges en bøde i tilfælde,hvor en sanktion for alvorlige fejl i en opfølgende sanktions-sag skal kumuleres med en allerede tildelt sanktion, f.eks. enadvarsel, og en proportionalitetsafvejning medfører, at derikke er grundlag for at frakende retten til at udøve virksom-hed som bygningssagkyndig.Med etableringen af det nye nævn mener jeg ikke, at det eraktuelt at indføre yderligere tiltag i form af en smiley-ordning.”

2.

I henvendelsen af 14. december 2010 har Sven Heiner endvidere fore-slået, at der etableres en central meldeordning, hvorefter den bygnings-sagkyndige udvælges efter et tilfældighedsprincip i hver enkelt sag. SvenHeiner har i den forbindelse bl.a. anført, at alene sælger har en interessei, at de bygningssagkyndige konkurrerer på tilstandsrapportens pris ogkvalitet.

Som anført side 29 i den kommenterede høringsoversigt vedrørende lov-forslaget har udvalget om huseftersynsordningen overvejet et forslag ometablering af en ordning, hvorefter bygningssagkyndige udvælges tilfæl-digt. Udvælgelsen kunne f.eks. varetages af en ”meldecentral”, som denbygningssagkyndige tilmelder sig, hvis denne ønsker at udføre et husef-tersyn inden for et nærmere angivet tidsrum. Det er imidlertid udvalgetsopfattelse, at en sådan ordning vil være særdeles uhensigtsmæssig, idetden reelt vil indebære, at de bygningssagkyndige ikke længere vil virkepå markedsvilkår. De bygningssagkyndige vil således ikke kunne kon-kurrere på hverken pris eller kvalitet, hvilket efter udvalgets opfattelse vilvære til skade for både prisniveauet og rapporternes kvalitet.Justitsministeriet er fortsat enig med udvalget i, at en ordning, hvorefterde bygningssagkyndige udvælges efter et tilfældighedsprincip, vil medfø-re, at de bygningssagkyndige fremover hverken vil konkurrere på priseller kvalitet, hvilket vil være til skade både for prisniveauet og tilstands-rapportens kvalitet.Efter Justitsministeriets opfattelse har såvel sælger som køber en stor in-teresse i, at de bygningssagkyndige konkurrerer på tilstandsrapportenskvalitet, ligesom såvel sælger som køber har en stor interesse i, at til-standsrapporten ikke er dyrere end nødvendigt.

3.

Sven Heiner har i henvendelsen desuden anført, at tilstandsrapportenikke bør indeholde en karakterangivelse af de skader og tegn på skader,der konstateres under bygningsgennemgangen, idet en sådan karakteran-givelse er vildledende og reelt kun udgør et salgsfremmende parameterfor ejendomsmæglerne.Som anført i afsnit 4.2.2.1. i lovforslagets almindelige bemærkninger erudvalget af den opfattelse, at der ikke bør foretages mere grundlæggendeændringer i det karaktersystem, som anvendes i tilstandsrapporten i dag,idet der er tale om et karaktersystem, der har været anvendt i mange år ogderfor er velkendt af både købere og sælgere af fast ejendom. Justitsmini-steriet kan tilslutte sig dette synspunkt.Det er i den forbindelse i øvrigt Justitsministeriets opfattelse, at tilstands-rapportens resumé af den foretagne bygningsgennemgang med karakter-angivelse af de konstaterede skader eller tegn på skader udgør en brugbarinformation for ejendommens køber. Det skyldes, at resuméet – der na-turligvis ikke kan stå alene, idet angivelsen må sammenholdes med be-5