Spørgsmål nr. 18 fra Folketingets Boligudvalg vedrørende forslag til

lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af

fast ejendom m.v., lov om omsætning af fast ejendom og lov om au-

torisation af elinstallatører m.v. (Revision af huseftersynsordningen

m.v.)(L 89):

”Vil ministeren tage stilling til et forslag fra Forbrugerrådetom at ændre skadesbetegnelserne i det nuværende karakter-system (forslaget kan rekvireres hos Forbrugerrådet)? Forsla-get til ændringerne af skadesbetegnelserne er begrundet i, atforbrugerne ikke forstår tilstandsrapporterne i tilstrækkeliggrad, hvilket blandt andet giver sig udslag i at de primært harfokus på K3 skader, selvom en K2 skade kan være mindst li-ge så dyr at udbedre, samt det forhold at forbrugerne slet ikkeforholder sig til karakteren UN, og derved blindt påtager sigen uvis risiko.”

Svar:

1.

Justitsministeriet har til brug for besvarelsen af spørgsmålet indhentetForbrugerrådets forslag til ændringer af det karaktersystem, som anven-des i tilstandsrapporten.Forbrugerrådet foreslår, at der indføres helt nye betegnelser i tilstands-rapporten for de skader, således at i hvert fald K2-skader (alvorlige ska-der) og K3-skader (kritiske skader) sidestilles i relation til sådanne ska-ders alvor, mens det på en anden måde end ved anvendelse af en karaktergøres klart, om den konstaterede skade risikerer at medføre skade på an-dre bygningsdele. Forbrugerrådet har i den forbindelse bl.a. anført, at detnuværende karaktersystem giver anledning til misforståelser hos forbru-gerne, idet forbrugerne alene fokuserer på K3-skader, selv om sådanneskader ikke nødvendigvis er kritiske for huset som helhed og måske kunvil koste et ubetydeligt beløb at udbedre.Det fremgår endvidere, at Forbrugerrådet ikke kan tilslutte sig forslagetom, at tilstandsrapporten udbygges med en angivelse af, om en skade vilvære dyr at udbedre, ved hvilken vurdering, der skal tages udgangspunkti en beløbsgrænse på 50.000 kr. Efter Forbrugerrådets opfattelse vil for-slaget i bedste fald ikke kunne anvendes af forbrugerne og i værste faldkunne vildlede forbrugerne.

2.

Ved beskrivelsen i tilstandsrapporten af de skader eller tegn på skader,som konstateres under bygningsgennemgangen, anvendes følgende ka-2

rakterer: IB (ingen bemærkninger), K0 (kosmetiske skader), K1 (mindrealvorlige skader), K2 (alvorlige skader), K3 (kritiske skader) og UN (børundersøges nærmere).De enkelte karakterer er beskrevet nærmere i tilstandsrapporten. Af til-standsrapportskemaet, som skal anvendes af alle bygningssagkyndige,fremgår om karakteren K0 (kosmetisk skade), at denne karakter anvendesmed hensyn til skader eller forhold, som (alene) kan påvirke købers ind-tryk af bygningen. Karakteren K1 (mindre alvorlig skade) med hensyn tilskader, som ikke har nogen indflydelse på bygningens eller bygningsde-len funktion. Karakteren K2 (alvorlig skade) anvendes med hensyn tilskader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden foroverskuelig tid, men som ikke vil medføre skade på andre bygningsdele.Karakteren K3 (kritisk skade) anvendes ved skader, som vil medføre, atbygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og som risike-rer at medføre skade på andre bygningsdele. Om karakteren UN (bør un-dersøges nærmere) er det anført, at karakteren anvendes med hensyn tilforhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visu-elle gennemgang, herunder at der kan være tale om en alvorlig skade,hvorfor forholdets art, omfang og konsekvenser altid bør afklares.Af tilstandsrapportskemaet fremgår det endvidere, at der ikke er direktesammenhæng mellem den karakter, som den bygningssagkyndige giveren skade, og prisen på at udbedre den omhandlede skade, herunder at derkan være skader, som hurtigt og billigt kan udbedres, men som bliver al-vorlige for huset, hvis der ikke gøres noget.Tilstandsrapporten indeholder herudover mulighed for, at den bygnings-sagkyndige i forbindelse med skadesbeskrivelsen kan anvende noter tilen nærmere uddybning af de konstaterede skader, disses omfang og ska-desårsag. Brugen af noter er ikke obligatorisk, idet det i hvert enkelt til-fælde er op til den bygningssagkyndige at vurdere, om brug af en note ernødvendig med henblik på, at skadesbeskrivelsen vil blive forstået kor-rekt af brugerne af tilstandsrapporten.

3.

Som anført i afsnit 4.2.2.1. i lovforslagets almindelige bemærkningerer Justitsministeriet enig med udvalget om huseftersynsordningen i, atder ikke bør foretages mere grundlæggende ændringer af det karaktersy-stem, der anvendes i tilstandsrapporten i dag, idet der er tale om et karak-tersystem, som har været anvendt i mange år og derfor er velkendt af bå-de købere og sælgere af fast ejendom.3

Udvalget har i tilknytning til det nævnte spørgsmål særskilt overvejet,om definitionen af karaktererne K2 (alvorlig skade) og K3 (kritisk skade)bør justeres, jf. betænkningens side 249-250. Det skyldes, at de byg-ningssagkyndige medlemmer af udvalget har påpeget, at det i praksis kanvære vanskeligt at sondre mellem disse karakterer.Udvalget er imidlertid af den opfattelse, at der er stor forskel på de to ka-rakterer. Således kan en skade, der har fået karakteren K3, risikere atmedføre skader påandrebygningsdele, mens dette ikke er tilfældet foren skade, der har fået karakteren K2. Efter udvalgets opfattelse er det enrelevant og vigtig forbrugeroplysning, om en skade må antages at kunne”sprede sig” til andre bygningsdele, medmindre der sættes ind med fore-byggende foranstaltninger, og udvalget anbefaler på den baggrund, at dennuværende skelnen mellem K2- og K3-skader i tilstandsrapporten bibe-holdes.Justitsministeriet kan af de grunde, som udvalget har anført, tilslutte sig,at den nuværende skelnen mellem K2- og K3-skader i tilstandsrapportenbibeholdes.For så vidt angår udvalgets flertals forslag om, at tilstandsrapportens ka-raktersystem udbygges med en angivelse af, om udbedringen af en skadeer dyr, og at der ved denne vurdering skal tages udgangspunkt i en be-løbsgrænse på 50.000 kr., er Justitsministeriet af den opfattelse, at for-brugerne med en sådanindikationaf, hvad udbedring af de enkelte ska-der vil koste, vil få et mere nuanceret billede af de enkelte skaders karak-ter og omfang. I forhold til i dag, hvor de konstaterede skader alene ka-raktergives, er der tale om en ny supplerende information, som køber vilkunne anvende f.eks. til brug for en beslutning om, hvorvidt et forholdskal undersøges nærmere, ligesom køber på et mere oplyst grundlag endhidtil kan lade det forhold, at en eller flere skader vil være dyre at udbed-re, indgå i forhandlingerne med sælger om ejendommens pris.Der henvises herom i øvrigt til afsnit 5.3. i lovforslagets almindelige be-mærkninger, afsnit 2.3.2. i den kommenterede høringsoversigt vedrøren-de lovforslaget og Justitsministeriets besvarelse af spørgsmål nr. 8 til lov-forslaget.