Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
L 22 Bilag 2
Offentligt
1674999_0001.png
Revision af erhvervslejeloven
En ny fleksibel erhvervslejelov på lige vilkår
I dette efterår skal Folketinget vedtage en revision af erhvervslejeloven. Det giver regeringen og
Folketinget en enestående mulighed for at sikre en revideret erhvervslejelov, som kan skabe lige
vilkår for alle parter. Herudover bør en revideret erhvervslejelov styrke fleksibilitet, vækst og
produktivitet på det danske detailmarked. Det bør først og fremmest ske igennem yderligere
aftalefrihed mellem udlejer og lejer ved en videre mulighed for tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler.
Introduktion
I januar 2016 bekendtgjorde Erhvervs- og Vækstminister Troels Lund Poulsen, at han agtede at
revidere erhvervslejeloven. Erhvervs- og Vækstministeren har dertil meddelt, at en lovændring skal
præcisere forholdende for udlejere og lejere af erhvervslejemål, samt sikre en åben og transparent
erhvervslejelov, der skaber fair konkurrence og lige vilkår.
Efterfølgende sendte Erhvervs- og Vækstministeren i juli 2016 et forslag til lovændring af
erhvervslejeloven i høring med følgende to hovedelementer:
•
•
Forslag om at indføre en videre mulighed for at tidsbegrænse erhvervslejeaftaler.
Præcisering af kravet til de oplysninger, der skal fremgå i forbindelse med vurdering af
markedslejen i erhvervslejemål, når der anvendes sammenlignelige lejemål.
Steen & Strøm er af den klare overbevisning, at ovenstående punkter omkring en lovændring kan
bidrage til markante forbedringer af rammevilkårene for det danske detailhandelsmarked. Ved at give
udlejere og lejere bedre muligheder for at tilpasse en tidsbegrænset lejeaftale til det aktuelle
forretningsmæssige forhold, skabes der bedre forudsætninger for vækst og konkurrence på markedet.
Baggrund
Steen & Strøm er Skandinaviens største operatør inden for udvikling og management af
shoppingcentre. Således har Steen & Strøm ansvaret for 23 shoppingcentre i Norge, Sverige og
Danmark med 2.000 butikker og en samlet detailomsætning på omkring 23 mia. danske kroner.
Steen & Strøms forretningsgrundlag bygger på udlejning af erhvervslejemål til detailhandlende på de
mest attraktive markedspladser i Skandinavien. Herudover ønsker Steen & Strøm at berige
forbrugerne med moderne shoppingoplevelser. Derfor har Steen & Strøm interesse i at opnå en ny og
mere fleksibel erhvervslejelov på lige vilkår mellem lejer og udlejer.
Steen & Strøm er ejet af Europas førende shoppingcenter selskab, franske Klépierre, der driver 178
shoppingcentre i 16 lande, samt Europas største pensionsfond, ABP i Holland.
Derfor har Steen & Strøm et indgående kendskab til rammebetingelserne for retailejendomme og
fysiske lejemål i detailhandlen både i Danmark og i hele Europa.
1
 L 22 - 2016-17 - Bilag 2: Henvendelse af 11/10-16 fra Steen & Strøm
1674999_0002.png
Revision af erhvervslejeloven
Erhvervslejeloven
Steen & Strøm anpriser generelt erhvervslejelovens nuværende regler, der danner grundlag for
tilfredsstillende forhandlinger mellem lejer og udlejer. Overordnet set fungerer erhvervslejeloven godt
og er enkelt at anvende for begge parter. Erhvervslejeloven indeholder allerede visse muligheder for
aftalefrihed mellem parterne, der til dels gør loven fleksibel at anvende. Steen & Strøm anser
yderligere muligheder for aftalefrihed mellem parterne som en markant forbedring af den nuværende
erhvervslejelov, som skaber forøgede muligheder for vækst, konkurrence og produktivitet på
detailmarkedet.
Konsekvenser af den nuværende erhvervslejelov
Tilsidesættelse af tidsbegrænsning
En af konsekvenserne ved den nuværende erhvervslejelov er, at lejer har mulighed for at tilsidesætte
en aftale om tidsbegrænsning. Det betyder, at lejer er meget beskyttet af lovgivningen. Men en
tilsidesættelse af tidsbegrænsning kan være unødig konkurrencehæmmende på detailmarkedet fordi
lejeaftalen fortsætter på lovens almindelige betingelser, som skaber meget begrænsede muligheder for,
at en udlejer kan opsige en lejer.
Den nuværende erhvervslejelov bygger på, at udlejer skal have en rimelig grund til at lave en
tidsbegrænset lejeaftale. Det betyder, at udlejer på nuværende tidspunkt ikke kan begrunde en
tidsbegrænset lejeaftale med en reserveret mulighed for at udskifte lejeren eller med en ændring i de
vilkår, der er i lejeaftalen. Derfor er tidsbegrænsede lejeaftaler på nuværende tidspunkt ikke så
attraktive for udlejer, da lejer har mulighed for at få vilkåret om tidsbegrænsning tilsidesat i
boligretten. For en udlejer er der derfor en del usikkerhed forbundet med indgåelsen af
tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler. Resultatet er, at denne form for lejeaftaler sjældent indgås og
derfor er størstedelen af lejeaftaler i dag omfattet af lovens almindelige opsigelsesregler, der altså
begrænser udlejers muligheder. Steen & Strøm mener, at en lejer kan overskue konsekvenserne ved
en ophørende aftale og indrette sin virksomhed efter det. Det er unødvendigt at beskytte en
erhvervslejer mod en aftale, som den pågældende part har mange gode grunde til at indgå. Derudover
har Steen & Strøm bred erfaring med, at ophørende aftaler fungerer ganske godt i store dele af
Europa og i lande som Danmark som regel sammenligner sig med. Her i blandt Norge, Sverige og
Tyskland.
En anden konsekvens af den nuværende erhvervslejelov kan ses i forlængelse af den første og
omhandler det begrænsede antal af indgåede tidsbegrænset erhvervslejeaftaler. Det begrænsede antal
af indgåede tidsbegrænsede lejeaftaler kan være en adgangsbarriere for virksomheder, som ønsker at
etablere sig på detailhandelsmarkedet. Årsagen er, at der formentlig er færre ledige attraktive
erhvervslejemål, samtidig med en begrænset konkurrence om lejemålene. Dette kan have en negativt
konsekvens for succesfulde virksomheder, der ønsker at ekspandere, men som ikke kan, fordi de ikke
kan få fat i flere eller større lokaler med en attraktiv beliggenhed. Derfor kan den nuværende
erhvervslejelov have hæmmende konsekvenser for nye og potentielt mere produktive virksomheder.
Da erhvervslejeloven favner alt fra kælderlokaler i Nordjylland til flagskibsbutikker på Strøget og
domicilejendomme i Ørestaden, vil det ifølge Steen & Strøm være fordelagtigt for alle parter at loven
2
 L 22 - 2016-17 - Bilag 2: Henvendelse af 11/10-16 fra Steen & Strøm
1674999_0003.png
Revision af erhvervslejeloven
besidder så få aftalebegrænsninger som muligt. For mange aftalebegrænsninger giver en unødvendig
kompleks aftalestruktur, der på ingen måde gavner mindre lejere, da disse ikke besidder de fornødne
ressourcer. Større lejere i form af kæder eller franchises med flere ressourcer har langt bedre
muligheder for at bruge regelsættet til fordel for sin forretning. Det kan blandt andet ses på håbefulde
restauratører, der køber sig ind i eksisterende forretninger dyrt og derefter ikke kan betale husleje
grundet afdrag på købesummen til tidligere butiksindehaver. Der er set flere eksempler på, at lokalet
tages tilbage og sælges ud på ny til en anden håbefuld restauratør. Et andet eksempel er butikskæder,
der benytter sig af en franchise, der forhandler lejekontrakten i centre og andre godt beliggende
områder. Her har butikskæden stor forhandlingsstyrke over for udlejer, men driver ikke selv
butikken. Den drives af en franchiseetager, der har en samarbejdsaftale med butikskæden, men her
har butiksindehaver ingen form for aftalemæssig beskyttelse.
Vurdering af markedslejen
Formålet med den nuværende erhvervslejelov er at opnå et smidigt og velfungerende
erhvervslejemarked, hvor parterne kan indgå individuelle aftaler i det enkelte lejeforhold, der løbende
tilpasses udviklingen. Som det er nu, fastsætter lejer og udlejer selv lejen og reguleringen af lejen.
Begge parter har mulighed for at kræve lejen reguleret til markedsleje, hvis den pågældende leje er
væsentligt højere eller lavere end markedslejen. I praksis anvendes ofte sammenligningslejemål som
primær bevisbyrde til at vurdere markedslejen.
En konsekvens af den nuværende lovgivning er, at der er set eksempler på, at lejen er blevet reguleret
på et forkert grundlag. Det skyldes, at der ved anvendelsen af sammenligningslejemål ikke er medtaget
alle oplysninger og information omkring lejemålet. Der er blandt andet blevet tilbageholdt
oplysninger om høje huslejerabatter, som derved har skabt et fejlagtigt sammenligningsgrundlag. Det
har resulteret i en højere varslet leje, end den reelt set burde være.
Positive effekter af en revideret erhvervslejelov.
Erhvervs- og Vækstministeriet fremhæver positive effekter ved en revideret erhvervslejelov, der skal
bygge på aftalefrihed mellem parterne om vilkårene i lejeaftalen:
”Det
forventes således, at særligt en lempelse af reglerne vedrørende tidsbegrænsning og opsigelse af
erhvervslejeaftaler vil medvirke til at sikre et stigende konkurrencetryk i detailhandlen ved bl.a. at fjerne barrierer
for virksomheder, som gerne vil etablere sig i et givent geografisk område. Det vil gøre det nemmere at sikre
produktive lejere og dermed et kontinuerligt attraktivt butiksmiljø, hvilket kan påvirke forbrugernes efterspørgsel
og i sidste ende kundestrømmen til gavn for både lejer og udlejer”
udtaler Erhvervs- og Vækstminister, Troels
Lund Poulsen.
Det danske detailhandelsmarked er dynamisk og levende. Moderne butikskoncepter opsiger og
fraflytter mere i dag end tidligere på grund af ændring i kundestrømmen f.eks. hvis en gågade ikke er
så velbesøgt som tidligere. Butikker koncentrerer sig meget om hinanden og det er essentielt at en
lejer ligger sammen med andre dygtige og dynamiske lejere. Det er vigtigt at butikker følger med
udviklingen og det skaber også et behov for, at rammerne omkring er tilpasset markedet, så
forretninger kan drives bedst muligt.
En ændring af erhvervslejeloven vil skabe øget produktivitet, konkurrence og vækst på
detailmarkedet, som både er til gavn for udlejer og lejer. Rammevilkårene for butikslejemål har stor
3
 L 22 - 2016-17 - Bilag 2: Henvendelse af 11/10-16 fra Steen & Strøm
1674999_0004.png
Revision af erhvervslejeloven
betydning for detailhandelsmarkedet og vilkårene bør være med til at fremme vækst og konkurrence
på markedet. Selvom den nuværende erhvervslejelov leverer mange fordele for parterne, herunder
aftalefrihed, så favner loven samtidig meget bredt. En øget fleksibilitet i loven vil øge udlejer og lejers
mulighed for konkret at tilpasse lokaletypen, den ejendom og området, som lejemålet befinder sig på,
til den konkrete situation. Derfor vil det både gavne det lokale værksted, men også de større
kædebutikker og sikre den bedst mulige vækst og konkurrence på detailhandelsmarkedet.
Flere tidsbegrænsede lejeaftaler
Det fremlagte forslag lægger vægt på, at parterne fremadrettet kan indgå tidsbegrænsede lejeaftaler i et
videre omfang end nu. Den mulighed lejeren i dag har for at tilsidesætte tidsbegrænsningen bør fra
Steen & Strøms perspektiv fjernes.
Først og fremmest vil det skabe mere sikkerhed hos udlejer, fordi udlejer fremover ikke kommer til at
stå med usikkerhed om hvorvidt vilkåret om tidsbegrænsning tilsidesættes i boligretten. Derfor vil der
højst sandsynligt blive indgået flere aftaler med tidsbegrænsning, end tilfældet er i dag. Flere
tidsbegrænsede erhvervslejeaftaler vil skabe en naturlig udvikling i lokale butiksmiljøer.
For udlejer vil tidsbegrænsede aftaler give større risikovillighed, hvilket blandt andet betyder, at
udlejer får incitament til at afprøve nye butikskoncepter. Det vil også give mulighed for at sikre, at
butikkers sortiment og placering fungerer bedst muligt, hvilket ikke har været muligt i samme omfang
førhen. Friere rammer vil gøre det muligt for eksempelvis shoppingcentre at være løbende opdateret,
da udlejer får mulighed for at udskifte lejer med henblik på at sikre en optimal
butikssammensætning. Herudover bliver det nemmere for udlejer at sikre butikssortimentet og
placeringen af butikker, så det er tilpasset til kundegruppen og centrets overordnede vision. For
shoppingcentre er muligheden for at kunne indgå tidsbegrænsede lejeaftaler et udbredt behov, hvis
vækst, konkurrence, innovation og produktivitet skal styrkes på detailmarkedet.
For lejere vil udvidede muligheder for tidsbegrænsede aftaler være med til at sikre at lejere deler
beliggenhed sammen med andre dygtige og dynamiske butikker. Det vil desuden bidrage til bedre
konkurrence for forbrugerne, da kun de bedste og mest konkurrencedygtige koncepter vil kunne være
med.
Derudover vil den forøgede aftalefrihed skabe et mere fleksibelt og smidigt samarbejde for lejer og
udlejer. Parterne kan fremover bedre tilpasse lejekontrakten og lejeperioden til den konkrete
situation, butikskoncept, lokale, placering m.v. Det betyder, at det bliver nemmere at tilpasse en
lejekontrakt for eksempelvis både det lokale værksted, men også for en større kædebutik. For udlejer
betyder det, at der opstår en mulighed for at afprøve nye butikskoncepter. Det kan være til gavn for
f.eks. iværksættere og andre lejere, som kan prøve kræfter af med nye ideer eller koncepter i en
kortere periode. Det kan være nødvendigt i sådanne tilfælde, at have en kort erhvervslejekontrakt
fordi der ofte er meget usikkerhed forbundet med et nyt butikskoncepts mulighed for at opretholde
den omsætning, der er en forudsætning for en bærende forretningsmodel. At udlejer og lejer i
fællesskab kan aftale den mest optimale lejeperiode gør derfor, at der er større mulighed for at
afprøve og lykkedes med nye innovative butikskoncepter.
Frygten for at lejere vil tabe oparbejdet goodwil og omsætning ved en flytning, mener Steen & Strøm
ikke er gældende for på dagens marked, da markedets dynamik gør, at kampen om kunder foregår på
4
 L 22 - 2016-17 - Bilag 2: Henvendelse af 11/10-16 fra Steen & Strøm
1674999_0005.png
Revision af erhvervslejeloven
udvalg, pris og service, og ikke så meget på udelukkende placering. Herudover har dynamikken på
markedet betydet, at moderne butikskoncepter opsiger og flytter mere i dag end førhen, hvis
kundestrømmen ændre sig . Årsagen kan være, at kundestrømmen ændre sig f.eks. fordi en gågade
ikke er så velbesøgt som tidligere.
I visse tilfælde, eksempelvis investeringer, vil det for både lejer og udlejer være mest hensigtsmæssigt
med en længere lejeperiode for at hjembringe investeringerne. Steen & Strøm erfarer fra andre
europæiske lande, at tidsbegrænsede lejeaftaler er en bred anerkendt aftalemodel, som begge parter er
fuldt fortrolig med. En eventuel bekymring omkring, at lejer vil få mindre incitament til at investere i
sin butik, er ikke nødvendigvis et retvisende billede. Erfaringer fra ældre shoppingcentre i Danmark
viser, at det er tydeligt hvilke butikker, der hviler på et ældre aftalegrundlag, så butiksmiljøet ikke
virker løbende opdateret. Erfaringer viser sågar også, at lejers investeringsvillighed oftest er forbundet
med, om forretningen er i fremdrift eller tilbagegang. Steen & Strøm erfarer fra andre europæiske
storbyer, at gensidige aftaler omkring butiksopdateringer ved aftalens udløb og gennem lejeperioden
er væsentligt mere konsekvens og struktureret. Dertil må det nævnes, at der også ses en løbende
udvikling og investeringsvillighed fra både udlejer og lejer.
Alle relevante aftaler lægges frem
Med en præcisering af kravet om oplysninger, der skal fremgå ved sammenlignelige lejemål i
forbindelse med vurderingen af markedslejen, skal der fremover tages højde for alle relevante aftaler,
og aftalevilkår på det pågældende lejemål.
Steen & Strøm erfarer, at det er en god ide at præcisere lovgivningen på området, som det er tiltænkt.
Når al information lægges frem vil det fjerne grundlaget for, at der bevidst undlades oplysninger, for
at opnå mere gunstige situationer, som der er set eksempler på.
Det må tilføjes, at når enten lejer eller udlejer ønsker at regulere til markedslejen, er der oftest brug
for dokumentation om påstanden fra tredjemand. Det skyldes at udlejer eller lejer oftest ikke selv
besidder den nødvendige dokumentation. Det ses ofte, at tilvejebringelsen af informationen hos
tredjemand er baseret på udfyldelsen af et spørgeskema, da det ikke er forventeligt, at den
pågældende ønsker at udlevere selve kontraktgrundlaget. Det er vigtigt for sammenligningsgrundlaget,
at dette kan medtages i vurderingen, da det er op til retten at vurdere om dokumentationen har en
tilstrækkelig lødighed eller bevisvægt. Derfor kan det være behjælpeligt for både udlejer og lejer, at
loven ydermere indeholder rammerne for et standardiseret spørgeskema, som kan danne grundlag for
udfyldning af sammenligningslejemål.
Konklusion
Steen & Strøm hilser en revision af erhvervslejeloven velkommen. De foreslåede lovændringer til den
nuværende erhvervslejelov kan blive en stor gevinst for både lejer og udlejer af erhvervslejemål.
Tidsbegrænsede lejeaftaler vil både være til gavn for lejer og udlejer, da det skaber større aftalefrihed
mellem parterne. Herudover skaber det bedre betingelser for erhvervslejeaftalerne, da det bliver mere
fleksibelt og sikkert for parterne. En aftalefrihed der er mere sikker og fleksibel, vil give parterne
større mulighed for selv at tilpasse den enkelte lejeaftale, så den eksempelvis er tilpasset den
geografiske placering og butikskonceptet.
5
 L 22 - 2016-17 - Bilag 2: Henvendelse af 11/10-16 fra Steen & Strøm
1674999_0006.png
Revision af erhvervslejeloven
En præcisering af kravet om de oplysninger, der skal fremgå, når der skal anvendes sammenlignelige
lejemål i forhold til en regulering til markedslejen, ses klart som en lige fordel for både lejer og
udlejer.
Effektive og fleksible erhvervslejemål vil alt andet end lige bidrage til øget konkurrence og derved
vækst i detailhandlen, større investeringsvillighed, målretning mod forbrugernes ønsker og
innovation.
6