L 22 - 2016-17 - Bilag 9: Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalget 2016-17
L 22 Bilag 9
Offentligt

11. november 2016

Håndværksrådet indlæg vedr. L22 Erhvervslejeloven

Ved foretrædet for Erhvervs- Vækst- og Eksportudvalget d. 10. november 2016

Chefjurist Peter Andersens indlæg:

Håndværksrådet har kun kommentarer til 1. del af lovforslaget om fri ret til at aftale

tidsbegrænsede lejeaftaler. 2. del om dokumentationskrav ved krav om ændring af le-

jen, kan vi tilslutte os.

Den gældende lovs grundpiller

For at kunne vurdere lovforslaget er det vigtigt at huske, hvorfor den eksisterende er-

hvervslejelov er udformet, som den er. Den eksisterende lov bygger på udtalt aftalefri-

hed begrænset af få ufravigelige regler, som sikrer lejerne imod at miste lejemålet, som

er grundlaget for driften af deres virksomhed.

Disse grundpiller blev fremhævet i lovforslaget i 2000 loven, som blev fremsat efter et

langt og grundigt forarbejde, og det blev nævnt under Folketingets behandlinger, i

spørgsmål og svar i udvalgsarbejdet: Loven var udtryk for den rette balance imellem

udstrakt aftalefrihed kun begrænset af få ufravigelige regler, som skulle beskytte le-

jerne imod at miste lejemålet og urimelige vilkår/huslejer.

Der var også enighed om lovudkastet blandt lejer og udlejerorganisationer, som udar-

bejdede en aftale, hvori bl.a. stod, at forslaget var ”udtryk for en følsom balance mellem

parternes respektive interesser”.. ”indtrængende henstille, at regering og Folketing ikke

ændrer på denne balance”.

Den eksisterende lov giver ret til at aftale tidsbegrænsning, men det kræves at udlejer

har en saglig grund til tidsbegrænsningen. Hvorfor? Fordi de væsentlige lejerbeskyt-

tende regler i erhvervslejeloven ikke gælder for tidsbegrænsede lejemål. Derfor har

L22 vidtgående konsekvenser for lejere.

L 22 - 2016-17 - Bilag 9: Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

Under folketingsbehandlingen i 1999 svarede den daværende Boligminister bl.a. føl-

gende vedr. den betingede adgang til at aftale tidsbegrænsende lejemål:

”Efter § 63 stk. 3, kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, hvis den på tidspunktet for

aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Hensigten

hermed er at forhindre omgåelse af den opsigelsesbeskyttelse, som en lejer nor-

malt har efter lejeloven”.

(Håndværksrådets understregelse)

L22 fjerne dette værn mod omgåelse, og dermed beskyttelsen af lejerne, som er en af

grundpillerne, som erhvervslejen er opbygget på.

Konsekvensen for lejerne ved fri adgang til tidsbegrænsede lejeaftaler:



Mister beskyttelsen som opsigelsesreglerne ellers sikrer dem ved alm. lejemål.



Mister retten til erstatning, som de ellers ville have ret til hvis de opsiges.



Mister adgangen til at få en urimelig leje nedsat, hvis lejeperioden bliver 4 år eller

mindre



Mister etableringsinvesteringen hvis lejemålet ikke forlænges

Vil få yderligere forringet muligheden for finansiering til indskud og etablering.

Kan ikke sælge sin forretning og udnytte afståelsesret og goodwill, for ingen vil

købe uden at kende fremtidige vilkår og mulighed for at blive i lokalet.

Konsekvensen for erhvervslejemarkedet

L22 vil fuldstændig ændre erhvervslejemarkedet til stor skade for lejerne, specielt

SMV- og iværksættere, for der kommer ikke andet end tidsbegrænsede lejeaftaler. Det

viser erfaringerne fra Norge og Sverige.

Konkurrencestyrelsens Rapport ”Fremtidens Detailhandel s. 54:

”Ifølge de svenske og norske regler løber lejekontrakten på ubestemt tid, med min-

dre andet er aftalt. I praksis betyder det som hovedregel, at parterne indgår tidsbe-

grænsede lejeaftaler, og at få lejeaftaler løber på ubestemt tid. De fleste erhvervs-

lejeaftaler i Norge og Sverige indgås for en 3-5 årig periode ..”

At der i praksis i Sverige og Norge altid er tale om tidsbegrænsede lejemål, selvom lo-

vens udgangspunkter er det modsatte, skyldes udelukkende, at udlejerne vil stille sig

selv bedst muligt, ikke at der er særlige behov for at indgå tidsbegrænsede lejemål. Det

samme vil helt klart ske i Danmark, hvis L22 vedtages.

Grundlaget for L22’s gennemgribende ændring af erhvervslejeloven

Disse vidtgående ændringer og forringelse af lejernes retsstilling, foreslås gennemført

på et helt usædvanligt spinkelt grundlag.

Forslaget er opstået i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens rapport ”Fremtidens detail-

handel” i 2014. I denne rapport gennemgås planloven, købeloven, arbejdsmiljøloven og

L 22 - 2016-17 - Bilag 9: Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

erhvervslejeloven, for at se om der er unødvendige konkurrencebegrænsninger, som

medfører højere priser i detailhandlen.

Erhvervslejeloven undersøges, ved at man udsender spørgeskemaer til 9 større udle-

jere, herunder centre; 7 svarede.(side 51 note 131)

Vedr. tidsbegrænsning svarede 3: 1 syntes at reglerne er ok, 2 at de burde være lem-

peligere. (side 51 sidste afsnit)

6 angiver et ønske om friere opsigelsesadgang i butikscentre, så de kan sammensætte

lejerne som de ønsker. (side 53, 3. afsnit)

Der er altså ingen brændende platforme, endsige nogen der har ønsket denne æn-

dring.

Alligevel foreslår Konk. Styr. ”at det vil være hensigtsmæssigt at overveje fordele og

ulemper ved at lempe bestemmelserne i Erhvervslejeloven…” (Håndværksrådets un-

derstregning).

Ovenikøbet dækker Konk. forslaget al udlejning, ikke kun detailhandlen og butikscen-

tre, som er det rapporten omhandler. Forslaget omfatter alle lejemål, også værksteder,

kontorer, produktionsbygninger m.m.

Det klareste udtryk for, at der ikke er behov for at gennemføre den foreslåede ændring,

og slet ikke påvist noget grundlag for at gøre det, fremgår af høringssvaret fra Ministe-

riet for By, Bolig og Landdistrikter 14. marts 2014 til Konkurrence- og Forbrugerstyrel-

sens rapport og forslag:

”I henhold til de tilbagemeldinger, som ministeriet løbende modtager fra aktørerne

på erhvervslejemarkedet, er ELL et meget velfungerende system, som der er stor

tilfredshed med. Dette fremgår også af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens ana-

lyse. Ministeriet har ikke modtaget henvendelser fra organisationer eller andre ak-

tører på erhvervslejemarkedet, der oplever reglerne om opsigelse og tidsbegræns-

ning som et problem.”

”Det er vigtigt at holde sig for øje, at de potentielt positive konkurrence- og produk-

tivitetseffekter ved en lempelse af ELL samtidig vil svække lejernes rettigheder,

herunder lejernes tryghed i forhold til den fremtidige ret til lokalerne.”

”Ministeriet mener ikke, at de af Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen gennemførte

interviews med 7 udlejere, der synes særligt at udtale sig om forholdene i butiks-

centre og udlejerens mulighed for at sammensætte butiksmiljøet i disse, udgør et

tilstrækkeligt grundlag for en vurdering af hensigtsmæssigheden i en ændring af

erhvervslejeloven. Disse 7 udlejeres besvarelser kan næppe siges at udgøre et re-

præsentativt grundlag for det samlede detailhandelsmarked. Hertil skal yderligere

L 22 - 2016-17 - Bilag 9: Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

bemærkes, at ELL omfatter

hele

markedet for erhvervsleje og ikke kun detailhan-

delsmarkedet (i butikscentre).”

Efterfølgende etableredes en embedsmands arbejdsgruppe, bestående af de same

medarbejdere fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen, som har lavet den rapport, ar-

bejdsgruppen skal vurdere, suppleret af embedsmænd fra ressortministeriet Erhvervs-

og Vækstministeriet, samt Erhvervsstyrelsen og Finansministeriet.

Embedsmandsudvalgets rapport ”Analyse af erhvervslejeloven” af 11.02.2016 tilslutter

sig (ikke overraskende når henses til arbejdsgruppens sammensætning) forslaget om,

at der skal lempes på reglen for tidsbegrænsede lejemål. Man mener at forslaget vil

sikre et stigende konkurrencetryk i detailhandlen og gavne produktive virksomheder.

Det begrundes bl.a. med følgende (side 7 og 8) :

”Mere produktive virksomheder vil erstatte mindre produktive virksomheder, da det

må forventes, at de er mere rentable og/eller produktive virksomheder i højere

grad vil få lejemålene, da deres betalingsvillighed er større”. Det tilføjes vedr. for-

slagets betydning for udlejere, at det ”sikrer at lejeren med den største betalingsvil-

lighed får lejemålet” (Håndværksrådets understregninger).

L22 meget skadelige virkning for SMV’erne

Efter Håndværksrådets opfattelse, at disse udsagn og begrundelse for forslaget, enty-

dige beviser for, at de mindre virksomheder bliver tabere ved dette forslag, iværksæt-

tere taber, nye up-coming konkurrenter taber til større velkonsoliderede konkurrenter,

som kan betale mere. Intet sikrer at produktive virksomheder får lokalerne, det gør de

virksomheder, som kan betale mest. SMV’erne er også produktive og væksten kommer

ofte fra dem, men de mangler penge og finansieringsmuligheder, til at vækste og etab-

lere sig. Det vil L22 yderligere stærkt forværre.

Det er i 99% af alle tilfælde udlejer der dikterer lejevilkårene, så det for lejerne er et

”take it og leave it” tilbud. Ved en forhandling om at få forlænget en tidsbegrænset af-

tale med en ny tidsbegrænset periode, har lejeren ikke noget valg end at acceptere ud-

lejers tilbud, hvis det er af væsentlig betydning for lejeren at bevare lokalet.

Virksomheder med faglært arbejdskraft har større driftsomkostninger end virksomheder

som kan klare sig med ufaglært arbejdskraft. Det betyder at virksomheder med faglært

arbejdskraft ikke har råd til at betale så meget i husleje på grund af virksomhedens øv-

rige driftsomkostninger.

Helt absurd er rapportens bemærkning om, at en tidsbegrænsning også kan have for-

dele for lejerne, for så kan de afprøve et koncept i en kortere periode. Det viser ar-

L 22 - 2016-17 - Bilag 9: Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

bejdsgruppens manglende viden om erhvervslejeloven. For i en tidsubegrænset lejeaf-

tale, kan lejeren opsige lejemålet med 3 måneders varsel, hvis konceptet ikke fungerer.

Men i en tidsbegrænset lejeaftale, kan lejeren ikke sige op, inden den tidsbegrænsede

lejeaftale udløb. Så hvis økonomien ikke hænger sammen, kan de ikke komme ud af

en tidsbegrænset lejeaftale, hvad de kan hvis det er en tidsubegrænset lejeaftale.

Ingen lejere vil opfatte en tidsbegrænset lejeaftale som en fordel, i sammenligning med

en tidsubegrænset aftale.

Sammenfatning:



Forslaget fjerner alle væsentlige lejerbeskyttelsesregler i erhvervslejeloven og

dermed fuldstændig den oprindelige tilsigtede balance imellem lejer og ejerinte-

resser.



En vedtagelse af forslaget vil fuldstændig ændre erhvervslejemarkedet, så der

kun kommer tidsbegrænsede lejeaftaler – det viser erfaringerne fra Sverige og

Norge, som oplyst i Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens rapport.



Det vil føre til højere huslejer, fordi lejerne mister muligheden for at få en tidsbe-

grænset lejeaftale forlænget, hvis ikke de siger ja til udlejers krav. Og uanset om

lejen overstiger markedslejen, kan lejere ikke få lejen afprøvet og nedsat af Bo-

ligretten, hvis lejeaftalens længde er 4 år eller derunder, hvad den givetvis vil

blive. Ifølge Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen indgås de fleste lejeaftaler i

Norge og Sverige for en 3-5 årig periode, selvom lovens udgangspunkt er tids-

ubegrænsede lejeaftaler, medmindre andet aftales.



Der er ikke behov for L22 - ingen har ønsket ændringen, jfr. høringssvaret fra

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter.



Lovforslaget hviler på et helt utilstrækkeligt grundlag for en så markant ændring.



L22 vil kun skade lejerne, i særdeleshed de mindre virksomheder, som vil opleve

yderligere en væsentlig konkurrenceforringelse, når de konkurrerer imod større

virksomheder, i dette tilfælde om at få eller bevare et lejemål.



Når lejeniveauet stiger, må det nødvendigvis resultere i højere priser på lejernes

produkter.



L22 omfatter og rammer alle lejemål, selvom Konkurrence- og Forbrugerstyrel-

sens og embedsmandsgruppens rapport og dermed grundlaget for lovforslaget

udelukkende har drejet sig om detailhandlen, og i vid udstrækning butikscentre.

Husk Small Business Act – tænk først på de mindre virksomheder, - sig nej til L22.

L 22 - 2016-17 - Bilag 9: Henvendelse af 11/11-16 fra Håndværksrådet

Frisørmester Connie Mikkelsens indlæg, som formand for dofk - Danmarks orga-

nisation for selvstændige frisører & kosmetikere.

Stort set alle frisører er i lejede lokaler, derfor vil dette lovforslag ramme næsten alle i

branchen.

Vores medlemmer har i forvejen svært ved at låne kapital til at etablere salon, da faget

går ind under ”servicefag”, hvilket gør at banker blot siger nej uden at kigge på regn-

skaber. Med en tidsbegrænset aftale til at forrente sine investeringer vil det blive helt

umuligt at låne til etableringsomkostninger.

Det vil være næsten umuligt at nå at få forrentet sine investeringer mellem 200-

300.000 kr. inden en lejekontrakts udløb. Hvis udlejer betinger en forlængelse med en

ny tidsbegrænset periode af, at husleje sættes væsentligt op, så har vi ikke råd til at

sige nej, fordi det er afgørende for vores virksomhed, at vi kan fortsætte lejemålet. På

den anden side har vi typisk ikke råd til en højere husleje, for der er ikke råderum i en

sådan virksomheds regnskab til at klare dette, hvilket vil betyde, at virksomheden vil

være nødt til at flytte. Dette vil i vores branche ikke kunne lade sig gøre uden forretnin-

gen bliver ødelagt. Dermed kan dette lovforslag meget nemt koste arbejdspladser.

Når man i vores branche, med faglært arbejdskraft skal betale de ansatte alle goder i

forhold til overenskomst så som god løn, pension, løn under barsel, og løn under syg-

dom etc. så kan man ikke klare hverken en høj startleje eller en klækkelig huslejeforhø-

jelse i forbindelse med indgåelse af en ny tidsbegrænset kontrakt.

Vores kollegaer i Norge har store problemer, da udbydere af lejemål (specielt i centre)

simpelthen ved en fornyelse af en huslejekontrakt lader huslejen stige voldsomt, så sa-

lonerne er nødt til at flytte.

En virksomhed, som kører godt, men hvor ejer evt. bliver syg, vil ligeledes være umulig

at sælge, hvis der kun resterer en kort periode tilbage af en tidsbegrænset huslejekon-

trakt. For hvem vil betale penge for en salon, hvor man kort tid efter overtagelsen ikke

ved om man kan blive i lokalerne eller kender den fremtidige husleje?

Man vil dræbe alt iværksætteri, og på den måde vil det kun være ”de store”, der er øko-

nomisk plads til. For lokalerne vil gå til de største virksomheder, der kan betale mest,

indenfor brancher, som har færrest omkostninger til ufaglært arbejdskraft. Det vil være

ødelæggende for vores branche og generelt for mindre virksomheder.